カテゴリー: マンション売却のお話

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

昨日、当社ホームページから、売却査定のご連絡をいただきました。とてもありがたいお話です。

アポイント当日は、もう1社ご購入したときの仲介会社午前中にいらっしゃるそうで、私は午後に伺います。

どのお客様も、査定価格に興味があります。

当たり前の話ですが・・・・

高く査定してくれるところにお願いしたい・・・

これも当たり前の話です

前にも書きましたが、査定価格は高く出そうとすれば、査定する者のさじ加減で高くなります。比較物件を、高い物件で比較ればいいのですから・・・

安く出すのも同じです

では、査定価格はなんなの？となりますが、

これは査定物件の過去の成約事例や、周辺物件の成約事例から分析した「成約予想価格」です。

良そうですから、人によって違ってきますよね

外れることも、当たることもありますよね

大事なのは、頼んだ不動産仲介会社の販売方法と販売戦略です！

普通の売り方をするのでしたら、大手の仲介会社でも、1人社長の仲介会社でも変わらないと思っています。

横浜、川崎の物件を、北海道や沖縄の不動産仲介会社に頼んでも売れます。

それはレインズ（売却を頼むと一般媒介以外は、他の不動産仲介会社に情報を公開してお客様を探してもらうシステムです）に登録して、他の会社がお客様がいれば、「紹介させて！」と、どんどん話が来ます。

インターネットに、載せれば、気になった方からは、どんどん問い合わせがきます。スーモ、アットホーム、ホームズなど、探す方はみんな見てますよね

例えば、あるマンションを、大手の仲介会社と当社で、一般媒介契約で取り扱った場合、お客様は知名度のある大手に間違いなく問い合わせします。

これは仕方ないことです・・・

でも良いと思った物件が、インターネットで当社しか取り扱っていなければ、何の迷いもなく問い合わせてきます。

そんなものです。

だから普通に売るのであれば、どこがやっても売れるものは売れます。

当社は、普通の方法は当たり前に、他にプラスαを加えて売主様のご期待に応えたいと思っています。

査定日当日は、当社の販売方法を、他社とは違うことをアピールしたいと思っています。

本当に、販売には自信があるんです・・・・

しっかりプレゼンしないと！

 

 

【売却専用】中古マンションのご売却は、「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」をご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

お客様の条件にあう物件をレインズで探します。他の仲介会社さんが作った図面を見て、お客様の条件に合うか調べます。

販売図面の内容で、かゆいところに手が届くような内容があるのは助かります。

例えば、ペット飼育可のマンションを探す場合。ペット可なのに、記載がない！これは論外です。最近ペット飼育可の希望の方も多いです。記載がないと、自分で調べるのは時間がかかりますので、見過ごす可能性もあります。ペット飼育可だけでなく、何匹までＯＫや、飼っていいペットの大きさまで記載していただけていると、いいと思います。

すぐに、お客様に紹介します！これは、やる気のあるいい図面です！

また、駐車場の記載です。駐車場の空き状況などは、何月現在との注釈はあって、空有となしの記載はありますが、なかなか車両寸法まで記載はありません。

探している方は、ハイルーフが入るか？長さはどうだ？など気にして探します。

また、屋内駐車場なら、雨に濡れずに車好きの方なら、いいと思います。大きなセールスポイントです！書いておいていただけると、案内が増えると思います。

マンションは、５階までならエレベーターがない場合が多いです。作らなくてもいいからです。でも５階でもある物件はあります。

地上５階建てのマンションの、４階とかなど、エレベーターのことが書いてないと、どっちなのかなと、探す私は気になります。エレベーターなしと書くと、見てくれなくなる可能性もありますから、書きたくない気持ちもわかりますが、あるのに書いてない場合もあります。これは、図面作成者の手抜きです。

築年数が２０年以上のマンションなど修繕状況もお客様は気になります。大規模修繕などしっかりしているマンションは、書いた方がアピールできます。

まだまだありますが、販売図面は、他の仲介会社の営業や、それをもらうお客様への一番のセールスになります。

売主様から、期待されて売却を依頼されたわけですので、販売図面は考えて考えて、作成したいものです。

販売図面の、良し悪しで、案内の件数は、販売の進捗は変わってくると思います。

しっかり良い図面を作成しないとと、いつも思っています！

 

 

【売却専用】中古マンションのご売却は、「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」をご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

本日は、宅建業者講習に行ってきました。本日の講習はきちんと受講していないと、宅地建物取引業の免許更新の時に影響があるそうです。子供の頃のラジオ体操のように、行くと研修受講票に受講印を押していただきます。

遅刻早退ができないように、受付の印と、終了後の印があります。２時間休憩なくきっちり勉強させていただけます。

今日の話は「建物状況調査（インスペクション）」の話でした。平成３０年４月１日から施工されるそうです。建物状況調査（インスペクション）は、中古物件の現状を建築士で、「既存住宅状況調査技術者」として建物状況調査をできる資格者（インスペクタ－）に見てもらうことだそうです。

中古物件は、購入するお客様からみれば、大丈夫かとの不安がある場合があります。それを有資格者に診断していただければ、その物件の状況を把握して取引ができます。中古住宅の流通市場の活性化の為だそうです。

そこで、私たち仲介業者は、媒介契約書をいただくお客様に、建物状況調査（インスペクション）をやるかどうか伺い、やりたいと言うようでしたら、その建物調査をできる業者を紹介斡旋をするというものです。

これは、費用はお客様負担なので、義務ではありませんので、診断を受けるかどうかはお客様の判断です。

売主様は診断を受けておけば、売るのにセールスポイントになります。売主様がやってない時は、買主様がご自分で費用負担でやるか伺うというものです。

仲介業者は、診断をやっていればやっていると説明し、問題が診断であればその説明を買主様にします。

以前、戸建の売買で、買主様が不安なのインスペクションを受けたいとの話があり、建築士の先生に見ていただいたら、５万円ぐらいでした。その結果を受けてから、購入を判断したいとのことでした。

「とてもいい状態です！」建築士の先生の話

お客様も安心して購入していただきました。

今、建築士のインスペクションへの関心は大きいのではないでしょうか？新しいビジネスチャンスですね。

あと一年後は、買主様から、「この物件は建物診断をしていますか？」と普通に聞かれるような気がします。

買主様からは値引き交渉と同じように「売主負担でやってもらえますか？」と言われるような気がします。

マンションについては、それほどやっていなくても、売買に影響はないように思いますが、戸建についてはやっていないと、販売の進捗に影響がでそうな気がします。

この様な講習をやっていただけるのはありがたいことです。当社も今後、いろいろ考えていかないといけないと感じました。

 

当社のホームページもぜひご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

明日は土曜日です。６月もあと、この土日で終わります。今月の売り上げは、この土日の申し込みによって決まってくると言っても過言ではありません。

販売系の会社は、どこも今必至だと思います。明日はご案内が２件ありますので、申し込みをいただければと期待してしまいます。

明日ご案内するマンションも、他社の専任物件ですが、販売図面が制作中のためかまだ、ネット上に掲載されていません。

販売図面をずっと掲載しない会社さんもいらっしゃいます。（明日、案内をお願いしている会社さんは、紹介させてくれると言っているので、きちんとした会社です。）

以前にも書いたと思いますが、苦労していただいた専任媒介などの契約になりますので、自社で両手（売主、買主両方から手数料を頂くこと）欲しい気持ちはわかります。

私も、公開されたばかりの物件の案内は、正直ちょっと申し訳ないなと思います。けっこう、専任媒介を１件いただくのも大変ですから。

大手の仲介会社も、会社としてはたくさん取れると思いますが、担当者レベルで考えると、やっと自分の媒介が取れて、両手で契約を上げたいと思っているところに、他の会社から、案内したいと思っても面白くないですよね。

気持ちはわかります。

ネット（レインズ）には、載せないと業法違反になりますので、販売図面を載せるのは、遅らせよう？・・・・

わからないですけど、気持ちはわかります。

違うとは思いますが・・・・

制作が間に合わないだけだとは思いますが・・・・

以前も、図面の載ってない物件で、居住中でした。案内を希望しても、いつも売主様の予定が合わず案内ができませんでした。

私がご紹介しているお客様も、「いつなら見れるの～」なんて文句言われたりして・・・

結局、いつの間にか成約になっていました。

囲い込みなどが以前問題になりましたが、私も気持ちはわかりますが、売主様の利益にはならないですよね。

売るのに苦戦している時に、他社さんがお客様を紹介してくれて、申し込みが入った時などありがたいと思いますから。

どこの会社も売り上げ上げるために頑張っていますから、気持ちとしてはしょうがない部分はあると思いますが、お客様の利益を考えて、やらないとだめですね。

私も、お客様のために、仕事は早くやるように、販売図面は早く作ってアップするように頑張ります。

当社のホームページもぜひご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

昨日と同じ、マンションの買取りの話なのですが、不動産会社に買い取ってもらうタイミングも大事です。

昨日も話しましたが、買取りの不動産会社さんは、なぜ買い取るのかと言えば、商売だからです。買取りは仕入れです。商品がないと商売ができません。

だから、仕入れ担当の方は一生懸命、仲介の不動産会社を訪問して情報を集めます。電話もしたりします。ＦＡＸを流したりもします。メールでお願いしたりもします。

そうやって、仕入れできるのは、１０件情報を探してきたうちの１件あるかないかだとよく伺います。

物件の問題ではなく、価格の収支が合わないとのことです。希望価格が高いということですね。

誰でも高くは売りたいですよね。

それでよく、売却をする最初に、一般的な価格と買い取り価格を提示する場合があります。

そこでポイントなんですが、その買い取り価格は、その時の買取り会社が収支を考えて出した価格です。再販の価格がいくらぐらいになるか、予想しています。

一般の売却でも、買取り再販の売却価格も、いくらで売れるというのは予想でしかないです。

成約になる価格なんて、超能力者じゃない限りわかりませんよね。みんな、予想価格です。私は競馬はやりませんが、競馬だって、競馬歴何十年の詳しい方だって、いつも当たるとは限りませんよね。本当に予想です。いろいろなデータに基づいた予想です。勘もあります。

不動産も同じです。

経験や、販売事例に基づいた予想です。当たって欲しいですが、出してみないとわかりません。

だから、最初に一般売却価格と買い取り価格を出してみて、買い取り価格の金額が低いので、ほとんどの皆様が引きます。

「それじゃ売りたくない！もう少し高く売りたい」

ただ、一般に売却しても売れないと下げます。それで買い取り価格まで下げないで売れればいいのですが、売れないのは価格だけではなく、タイミングもあります。市場が動いてないときは、売れません。

それで、どうしても売らなくてはいけない方が、その期限が近付いてきて、買取りでもいいから売りたいとなった時が問題です。

その時に、買取り査定を再度出しても、同じ買い取り金額が出るとは限りません。

買取り業者も、当初の予想より、再販に苦労しそうだなと考えてしまう場合があります。最初の買取り金額は、最初の予想です。実際に販売に入って、実際の状況の新しいデータが入った場合、買い取り額をもう少し下げないとリスクがあると考えたりします。

そうなると買取り金額は下がります。

「あの時売っておけば～」なんてなる場合もあります。

マンションを買い取りで出す場合も、タイミングは大事です。

何がいいというのは、お客様によって違いますので、よくお客様のご事情を伺いアドバイスさせていただかないといけないと常に思っています。

当社のホームページもぜひご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

マンションの売却方法に買取りがあります。不動産業者に買い取ってもらう方法です。早く確実に売却することが可能です。

メリットは、売却期間中は売れるまで、何人も見学者が来ます。ほとんどが土曜日、日曜日です。居住中の売却は、立ち会わなければならないので、せっかくのお休みですが、出かけられません。知らない人が、見学に来て１０分から３０分ぐらい、あちこち見て回ります。収納の中も、広さを確認したいので、開けて見られます。

買ってくれればいいのですが、決まらないと売れるまで、その繰り返しです。1日何人も来場する場合があります。

正直大変ですね。

買取りは、業者が見に来て、基本的には買いに来ています。興味がなかったら来ません。買取りの不動産業者は、大きなネックがなければ、基本買います。

買い取って売るのが商売ですから、買取りは仕入れです

決めるポイントは、価格だけです。

リフォームしてなどの経費を計算して、利益を乗せて、市場の売却予想価格から、それを引いた価格が、買い取り価格です。

マイナスポイントは、一般に売却するより、安いということです。一般に売却するより３０％ぐらいは安くなります。

だからお客様に、買い取り価格を提示すると、大部分の方は難色を示されます。

誰でも高く売りたいですよね！

でも、例えば今のマンションに住宅ローンがあり、そのローンを売却したお金で完済して抵当権を抹消しないと、住み替えれない方の場合、住み替え（買い替え）方法は、２通りです。

●購入と売却を同時にやること。購入と売却の決済を同日に合わせて、やれば問題ないです。先に自宅の売却の決済をして、買主様から頂いたお金で抵当権の抹消をして、今度は購入する方の住まいの決済をします。

●自宅の売却を先にして、ローンを完済して抵当権を抹消します。住み替え先は、賃貸に住んでから探し出します。これなら、もう住宅ローンの足かせがないので、ゆっくり探せます。

実際は、先に売却するのがいいのですが、ほとんどの方は、住み替え先も決まってないのに先行売却する方はいません。住み替えたい先が決まってから、売却の話を始めます。

一つネックになるのが、住み替え先の売主様です。その売主様は買っていただけるのはうれしいですが、自宅が売れたら買えますでは心配ですよね。

売れなかったら、どうやって買うの？といいます。当然ですよね。だから、契約してくれない売主様がほとんどです。

住宅ローンのある方は、自宅が売れないと買えないってことです。

もちろん例外もありますが、ほとんどは無理でしょう。停止条件契約というのもありますが、これは契約しても、自宅が決めた日までに売れないと、白紙解約できるというものです。しかし、これも購入先の売主様から見れば、リスクですので、なかなか無理ですよね。

そこで、住み替え先のお住まいがどうしても欲しいという時などは、買取りです。相場から安くなっても、価格さえ折り合えば、確実に売却できます。契約もできます。自宅の売却契約が決まっていれば、購入したい物件も契約ができます。

自宅の売却価格も、希望のものが購入できれば納得できるかもしれません。

マンション買い取りも、お客様のご事情に合わせてご提案はしていきます。トータルで、アドバイスさせていただければと思っています。

お気軽にご相談ください！

当社に興味をもっていただきましたら、下記のホームページもぜひご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

当社は、ポスティングをすごいやります。機動力重視で、スクーターにチラシを、ポスティングをやる日は、３０００枚ぐらい乗っけて、売りマンションの周辺を、住宅地図を見ながら徹底的に撒きます。

「近場から絶対に、購入客を見つけるぞ～」って感じです。

基本は、印刷会社に印刷をお願いするカラーチラシです。結構お金もかかりますが、やはりカラーの方がインパクトがありますので使います。

ただ当社には、１００万円以上するRISOの印刷機もあります。２色刷りの自慢したいぐらいの印刷機です。大手の仲介会社ならともかく、当社のような規模の会社には、たぶんなかなかないのではないかと思います。

解像度もいいので、写真もきれいに映ります。赤黒のドラムなので、この２色刷りになります。印刷機のいいところは、例えば、急にポスティングしてみようとか、５００枚くらいだけ時間があるので撒いてみようとかに対応ができます。

印刷会社に頼むと１万枚以上の印刷になりますので、ピンポイント的な営業はできません。臨機応変に対応していきたいと思っています。

昔の会社の先輩で、超優秀な方で「変化無限」という言葉の好きな方がいました。急に思い出しました。これを書きながら、意味が気になったので調べたらわかりませんでした・・・・

「一つのことにとらわれず、状況に臨機応変に対応、変化できるようにしよう」なんて意味かなと勝手に思っていました。そんな感じでいいのでしょうか・・・

まあ、ポスティングの話ですが、マンションを売りために、印刷会社のカラーチラシと、当社の印刷機を駆使して、どこかにいる購入者を見つけるために営業していきたいと思っています。

今、その印刷機の緑色のドラムが欲しいんですよね・・・両面印刷したときに、表と裏の色が違うとメリハリがつきますから・・・

１５万円ぐらいかな・・・

もう少し売り上げが上がったら考えます。

チラシ折機も欲しい・・・・　２５万円ぐらい・・・

今は、ポスティングに使っているスクーターのセルモーターが昨日壊れました。バイク屋さんに修理に出しています。結構高そうです・・・

不動産やなのかポスティングやなのかわからなくなってきましたが、日々マンションを売るために頑張ります！

当社に興味をもっていただきましたら、下記のホームページもぜひご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

昨日の夜、ネットからマンションの売却依頼のお問い合わせがありました。

当社のホームページを見ていただくと、「瞬間査定」というのがあります。マンションの売却を機械で瞬時に査定いたします。マンション名や専有面積などを入力していただくと、入力してあるデータをもとに査定できます。

匿名で査定できますので、当社ではだれが査定しているのかはわかりませんが、ここ数日、あるマンションの査定が何回も繰り返しされているので、考えていらっしゃる方かなとは思っていました。

そのマンションのオーナー様からの、問い合わせでした。

現在他社様に、専任媒介で頼んでいるそうですが、なかなか売れないので、来月専任媒介が切れるので、他の会社を探していたところ当社のホームページを見ていただいたそうです。

営業活動として、ちょっとご納得がいかなかったようです。聞くところによると、居住中ですが、オープンハウスはできそうな感じでした。１回もやっていただけてないそうです。簡単にすぐに売れる物件ではないと思いましたが、築年数は浅いので、販売方法によっては、頑張れるのではないかと思いました。

今専任媒介を受けていらっしゃる会社さんも、厳しいと感じていて、インターネットでの反響を待つことと、他社様の客付（ご紹介）を待つだけで、積極的な販売活動はやってないのかと感じました。

当社では、今すぐにでも販売方法をオーナー様とご相談して、販売をやらせていただきたいと思いますが、今は他社の専任中です。

今オーナー様と話すと、その業者さんにも失礼なので、専任媒介が切れたら、電話くださいと伝えました。

当社ももちろん、インターネットや他社への情報は公開してきますので、ご紹介も待ちますが、まずは当社で買主様を見つけるよう努力します。

「常に攻めの営業です！」

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こんにちは、「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

以前、３億円の中古戸建を仲介したことがあります。

前に勤務していた会社でです。

私は、買主様側の仲介会社でしたが、売主様が決済の時に、１億は現金で持って帰りたいとおっしゃいました。

不動産売買は、数千万円のやり取りが普通ですが、決済の時は、銀行で書類でのやり取りだけですので、現金を見ることは通常はありません。

１億まで行かなくても、数千万円でも現金で必要なときは、事前に銀行に話しておかないと銀行も急に言っても現金はありません。

「正直面倒な話だな」と思ったのですが、１億円を現金で見ることは、人生でもなかなかあることではないので、ちょと楽しみでもありました。

銀行の方とお話をしたら、その方も見たことがないと言っていました。

銀行員でも見ることはなさそうですよね。

１億なんて現金で持ち運ばないでしょうから。

それから、買主様が法人の役員さんだったので、とても優秀な秘書の方がいろいろと「なんで現金なんだ」とか「この契約は大丈夫か？」など、その１億円現金話で、とても心配なさいました。

銀行も、当日は売主様がどう運ぶんだとかちょっと大騒ぎでした。

大きなスーツケースを持ってくるなんて話で、だれも１億円の現金を見たことがないので、どのくらいの大きさなら入るかわからず、大変でした。

結果は、振り込むという普通の形で終わりましたが、なかなか経験ができないことなので、いい経験ができたと思います。

 

中古マンションのご売却は、「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」をご覧ください

こんにちは、「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

当社は、オープンハウスをよくやります。

マンションの売却の時に、近隣などのチラシ広告を、新聞折り込みやポスティングいたしますが、告知広告だけですとなかなか問い合わせの電話は鳴りません。

もちろん人気物件などは、すぐ反響が来ますが・・・・

オープンルームをやると、近所の方が、ものすご～く軽い気持ちで見学に来てくれます。

「考えてないけど、看板見たからみせてもらえる？」

なんて、言いながら来てくれます。

これでいいんですよね。

実際に、見学して気に入ってしまい購入してくださったお客様もたくさんいらしゃいます。

図面や写真だけでは、良さは伝わりきれません。

当社は、空室のマンションは積極的にオープンハウスをやっていきます！

 

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