作者別: admin_lljutaku

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

本日は、マンション査定の準備で、現地見学に行きました。売主様とは、日曜日にお会いしますので、お部屋はその時に見せていただきます。

マンション査定は、現地に見に行かなくても、成約事例等で出すことはできます。昨日も、書きましたがマンション査定金額は予想価格です。

予想価格ですから、成約事例を見れば、動く相場は大体予想できます。でも実際に販売に入ると状況はどうなるかわかりません。

あとは、お部屋の位置や、日当りなど、そのお部屋からの周辺環境でも、見学のお客様の感じ方は違います。

今日のマンションは、同じような広さのお部屋が今、売り出し中です。私が査定するお部屋よりも下の階ですので、条件はこちらの方がいいです。

そのお部屋の価格を、基準に考えることにもなると思います。そのお部屋の位置も確認しましたが、どちらがいいとも悪いともない感じでした。

見学者は、両方見学するでしょうから、どうしたら売りやすいかなと考えたりもしました。

あとは、実際に販売を任せていただければ、積極的な販売活動を、当社はしていきます。周辺環境などを見て回りながら、どのような営業がいいのかな？などと考えてきました。

専任をいただいて、窓口になればいいと思ってる会社もあるかと思いますが、預かったからには、自社で買い手を見つけるための営業をどうすればいいか当社は考えます。

他の仲介会社に、お客様が居れば、紹介していただいて、成約になればそれは良しです。

専任として預かるからには、それと並行して、自社で探す努力をしなくては・・・・

本日、現地を確認してきて、お客様にどうアピールするか、考えました。あとは、当日、マンション査定と販売戦略のご提案を気に入っていただけるかです。

専任媒介をいただけるように、頑張ります！

【売却専用】中古マンションのご売却は、「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」をご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

昨日、当社ホームページから、売却査定のご連絡をいただきました。とてもありがたいお話です。

アポイント当日は、もう1社ご購入したときの仲介会社午前中にいらっしゃるそうで、私は午後に伺います。

どのお客様も、査定価格に興味があります。

当たり前の話ですが・・・・

高く査定してくれるところにお願いしたい・・・

これも当たり前の話です

前にも書きましたが、査定価格は高く出そうとすれば、査定する者のさじ加減で高くなります。比較物件を、高い物件で比較ればいいのですから・・・

安く出すのも同じです

では、査定価格はなんなの？となりますが、

これは査定物件の過去の成約事例や、周辺物件の成約事例から分析した「成約予想価格」です。

良そうですから、人によって違ってきますよね

外れることも、当たることもありますよね

大事なのは、頼んだ不動産仲介会社の販売方法と販売戦略です！

普通の売り方をするのでしたら、大手の仲介会社でも、1人社長の仲介会社でも変わらないと思っています。

横浜、川崎の物件を、北海道や沖縄の不動産仲介会社に頼んでも売れます。

それはレインズ（売却を頼むと一般媒介以外は、他の不動産仲介会社に情報を公開してお客様を探してもらうシステムです）に登録して、他の会社がお客様がいれば、「紹介させて！」と、どんどん話が来ます。

インターネットに、載せれば、気になった方からは、どんどん問い合わせがきます。スーモ、アットホーム、ホームズなど、探す方はみんな見てますよね

例えば、あるマンションを、大手の仲介会社と当社で、一般媒介契約で取り扱った場合、お客様は知名度のある大手に間違いなく問い合わせします。

これは仕方ないことです・・・

でも良いと思った物件が、インターネットで当社しか取り扱っていなければ、何の迷いもなく問い合わせてきます。

そんなものです。

だから普通に売るのであれば、どこがやっても売れるものは売れます。

当社は、普通の方法は当たり前に、他にプラスαを加えて売主様のご期待に応えたいと思っています。

査定日当日は、当社の販売方法を、他社とは違うことをアピールしたいと思っています。

本当に、販売には自信があるんです・・・・

しっかりプレゼンしないと！

 

 

【売却専用】中古マンションのご売却は、「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」をご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

昨日、当社のホームページから、お問い合わせをいただきました。

ご自宅に、会員登録について伺いたかったことがあり、ごあいさつとその件で電話しましたところ、お父様が出て、ご本人様は海外にいらっしゃるとのこと・・・

そのあと、明日物件を案内して欲しいとの、追加メール・・・？？？？？？

理由がわかると、ご主人様が先に帰国されていて、1ケ月後に奥様とお子様たちが帰宅するとのことです。

お問い合わせは奥様からです。

明日は、ご主人様が見学されるとのことでした。

それで、実際に本日ご案内をさせていただいたのですが、ご見学しながら、ご主人様は奥様と、携帯で話しながら、動画を送っていました。

便利な世の中ですよね・・・・

海外に居ながら、リアルタイムで見れるとは・・・・

今は普通なのでしょうが、感心してしまいます

そのうち、お客様が来ないで、営業が現地から生中継なんてなったりしてなどと考えてしまいます・・・・笑

それを見ている人たちが何人もいて、テレビのショッピング番組みたいに、申し込みが入ったら、終了・・・・なんて

つまらないことを言いました。

でも、今日のお客様は感じの良い方々でした！

気に入った物件をご紹介させていただきたいものです！

頑張ります！

【売却専用】中古マンションのご売却は、「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」をご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

今日は暑かったですね

昨日ブログで書きました、お客様の車の駐車できるマンションを探しに、調査に行ってきました。

当社の伊藤さんと、手分けして２１件のマンションを見てきました。

お客様の希望エリア、価格、そして現在敷地内の駐車場空ありで、リストした物件です。

希望は、駐車できることは当然ですが、大事な車のために屋根ありです。

現地に行って感じたのですが、以外と屋内駐車場のマンションはありました。ただほとんどは、機械式駐車場です。

車幅が１８５０ｍｍ・・・・・

なかなかそれ以上はないのはわかっていましたが、本当にないですね。

だいたい、私も今まで、営業をやっていまして、お客様の車の高さが機械式の駐車場では入らなくて、困ったことはたくさんありますが、車幅で困ったことは過去に１回だけです。

日産のムラーノ？名前はこんな感じだったと思いますが、その時はお客様が車を売るということで、解決しました。

機械式駐車場のメーカーも、ほとんどの車は１８５０ｍｍ以内が多いとわかっているので、その規格はあまり作っていないのかな？なんて思ってしまします。

よくわかってなく書いていますが・・・・

建設する会社も規格が大きくなれば、スペースも取るし、費用も高くなるし、やはり需要が多いものに規格も合わせますよね

確かに、お客様の車も、ちょっとネットで見ましたら、新車で１０００万円以上しそうですから、なかなか普通には買えないですよね

普通ではないから、難しいのですが・・・

でもお客様の気持ちはよくわかります。

雨に濡れたくないですよね

大事に乗りたいですよね・・・

何とか、探したいですね・・・・

頑張ります・・・・

 

【売却専用】中古マンションのご売却は、「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」をご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

明日は、今ご紹介中のお客様にご紹介する物件を、下見してきます。先日から、書かせていただいているお客様ですが、今、所有している車が、屋根付きで止められる物件でないと話が進みません。

エリアとご予算で物件は、リストして絞りました。販売図面からでは、屋根があるのか、車の駐車できる寸法はわかりません。

物件担当者に電話したり、管理会社に電話すればいいのですが、エリアがある程度決まっているので、順番に現地に行ってみてきた方が早そうです。

結構、担当者につながらなかったり、管理会社も担当者ではないとわからないと言われたり、調べるのは大変です。

現地に行った方が、時間のロスはなさそうです。２０件近く回ってきます。

お客様の条件に合う物件がありましたら、今度の土日に案内をしたいと思っています。

地道な努力が、ご契約に結び付きます。お客様も見つかれば、喜んでいただけます！

【売却専用】中古マンションのご売却は、「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」をご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

お客様の条件にあう物件をレインズで探します。他の仲介会社さんが作った図面を見て、お客様の条件に合うか調べます。

販売図面の内容で、かゆいところに手が届くような内容があるのは助かります。

例えば、ペット飼育可のマンションを探す場合。ペット可なのに、記載がない！これは論外です。最近ペット飼育可の希望の方も多いです。記載がないと、自分で調べるのは時間がかかりますので、見過ごす可能性もあります。ペット飼育可だけでなく、何匹までＯＫや、飼っていいペットの大きさまで記載していただけていると、いいと思います。

すぐに、お客様に紹介します！これは、やる気のあるいい図面です！

また、駐車場の記載です。駐車場の空き状況などは、何月現在との注釈はあって、空有となしの記載はありますが、なかなか車両寸法まで記載はありません。

探している方は、ハイルーフが入るか？長さはどうだ？など気にして探します。

また、屋内駐車場なら、雨に濡れずに車好きの方なら、いいと思います。大きなセールスポイントです！書いておいていただけると、案内が増えると思います。

マンションは、５階までならエレベーターがない場合が多いです。作らなくてもいいからです。でも５階でもある物件はあります。

地上５階建てのマンションの、４階とかなど、エレベーターのことが書いてないと、どっちなのかなと、探す私は気になります。エレベーターなしと書くと、見てくれなくなる可能性もありますから、書きたくない気持ちもわかりますが、あるのに書いてない場合もあります。これは、図面作成者の手抜きです。

築年数が２０年以上のマンションなど修繕状況もお客様は気になります。大規模修繕などしっかりしているマンションは、書いた方がアピールできます。

まだまだありますが、販売図面は、他の仲介会社の営業や、それをもらうお客様への一番のセールスになります。

売主様から、期待されて売却を依頼されたわけですので、販売図面は考えて考えて、作成したいものです。

販売図面の、良し悪しで、案内の件数は、販売の進捗は変わってくると思います。

しっかり良い図面を作成しないとと、いつも思っています！

 

 

【売却専用】中古マンションのご売却は、「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」をご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

 

よくお客様に物件をご案内していますと、お部屋の状態があまり良くないと、「売主の方で、きれいにしてくれるんですか？」と聞かれます。

「このままですよ～」と話しますと

「そうなんですか・・・・・」と納得がいかない方が意外といます。

売主様が不動産業者の場合は、たいがいリフォームしてきれいにしています。

個人の方の場合は、売るのにお金かけないですよね、そのままです。

でも、買主様の気持ちで考えれば、きれいな方がいいのはわかりますが、それ以前に不動産を借りる場合でも、大家がきれいにしています。

クリーニングもかかっています。

それを考えると、お客様がきれいにして引き渡してくれるものだと、普通に考えるのは納得ができます。

売主が、きれいにしておけばいいのですが、費用がかかります。千円や１万円の問題ではないです。買い手が付く前にやれば、実費が出てしまいます。

きれいにすれば、売れるのはわかりますが、実費が・・・・

もちろん、私も提案する場合もありますが、お金を出すのは売主様ですから・・・・

ここに何かビジネスチャンスがあるような・・・・

固くなった頭を動かして考えなくては・・・

土日は、当社は２か所のオープンルームを開催します！

お客さんがたくさん来ることを願っています！

中古マンションのご売却は、「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」をご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

本日は、午前１０時から、銀行で決済がありました。戸建ての引き渡しです。決済とは、売主様から買主様に所有権の引き渡しをする時のことを言います。

今日は、私は買主様の仲介会社でした。買主様が利用された銀行で行いました。

集まったのは、売主様とその仲介会社の所長さん、買主様と私、あとは司法書士の先生です。

最初に、所有権移転するための、書類の確認を司法書士にしていただきます。問題がなければ、司法書士から銀行に融資実行依頼をしていただきます。

あとは、買主様の銀行口座に、融資金が入金されるまで、ちょっとした書類をご記入後は、雑談タイムです。

この時間が、銀行によって違いますが、実行が遅い銀行は１時間以上かかります。この時間はけっこう微妙な空気があります・・・

仲介会社が、私だけなら張り切って、場をつなげようといろいろしゃべりますが、仲介会社が２社いる場合は、あまりしゃべりすぎてもと思ったりして、みなさんが・・・・・なんてこともあります。

おしゃべり好きな、売主さんだったり、買主さんだったりすると、いい感じで盛り上がって、あっという間に時間が過ぎたりします。

今日は、買主様のご主人様が、器械体操をやっていたという話を伺えて、時間は長く感じはしませんでした。

「床体操は、あれは何ｍぐらいの高さをとぶんですか？」

「飛んで、逆さになった時の頭の高さが２ｍぐらいですよ～」

「ひゃーすごいですね！」

なんて会話をしていると、銀行の方が、現金の引き出し分の現金と預けた通帳を持ってきてくれました。

それで、司法書士の先生に、登記費用を現金で払い、当社は仲介手数料をいただきまして、終了です。

今まで、ご案内をしたり、申し込みをしていただいたり、契約、ローンの手続きと、いろいろ濃いお時間を共有させていただきましたが、一旦これで完結です。

決済の時は、うれしいですが、さびしい気もします。

ただ、不動産仲介業は、これで終わりではなく、ここからまた新しいお付き合いをさせていただけるものだと思っています。

「何かありましたら、いつでもお電話くださいね！」

「お知り合いの方に不動産関係の話がでましたら、ぜひご紹介ください！」

これは忘れずお伝えしています（笑）

今日引越しをされましたので、今頃はご新居を満喫されているころだと思います。疲れて寝ていらっしゃるかな？

ありがとうございました。

 

中古マンションのご売却は、「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」をご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

昨日、物件をご紹介していましたお客様から連絡がありました。残念ながら、当社ではご紹介できなかったのですが、他の仲介業者さんからご紹介された物件で決めることができましたとのごあいさつの連絡でした。

もともと不動産仲介会社に以前勤めていらっしゃった方で、その会社さんの方とも連絡は取られていましたので、なかなか当社のお客様になるのは難しいとは思っていましたが、気に入った物件があった時に、仲介手数料に金額を聞かれましたのでお伝えしました。規定の仲介手数料の値引きは申し上げましたが、お知り合いの会社にも聞いて検討してみますとのことでした。「お知り合いの会社の方が安くやってもらえるならその方がいいですよ」と申し上げました。その後連絡が来なくなりました。

当社は、仲介手数料の値引きはできます。物件によっては無料にもできます。ただその物件は、無料にするのはできませんでした。お客様から頂かないと仲介手数料が入らないため仕事ではなくなってしまいます。

友人とかは、実費だけでやる場合はありますが、それは仕事と考えていません。

その後、私からはご連絡はしていなかったところ、契約をされたとのお礼のご連絡でした。私がアドバイスをいろいろさせていただいたので、購入することができましたとの話でした。

ローンに少しご不安のあるお客様でしたので、ローンを伺いましたところ、フラット３５をご利用されるとのことでした。

「事前審査が通ったので、もう大丈夫ですよね？」と聞かれました。

銀行ローンであれば、事前審査が通れば本審査は、まず問題なく通ります。健康上問題があれば、難しい場合がありますが・・・・

フラット３５は、事前と本審査は審査するところが違います。事前は、フラット３５を取り扱っている窓口の会社がやりますが、本審査は住宅金融支援機構はやります。

私も、過去に本審査で落とされたお客様も何人もいらっしゃいます。ただ元々銀行ローンでは難しいお客様を、フラット３５でチャレンジしたお客様でしたが・・・

ですので、売主様が不動産会社の物件に申し込みする際は、フラットを利用する場合は、本審査に通らないと契約はできませんと言われる場合もあります。

おっしゃることはわかります。事前で通って契約しても、フラット３５は落ちる可能性があるなら、本審査で承認をもらって固く契約したいですからね

だから、内容が厳しいお客様は、本審査に通るまで安心はできないですね。事前審査ＯＫで契約した場合、売主様、買主様共に早く安心するために、本審査は早くやった方がいいですよね。

ご連絡をいただいたお客様も、本審査が無事に通ることを祈ってます。

中古マンションのご売却は、「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」をご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

本日は、今週の土曜日にお客様をご案内する予定の戸建を下見で見てきました。

お客様のご要望は、大切なお車が雨に濡れないような屋根つきの駐車場が欲しいとの希望でした。最初はマンションを見学していただき、とても気に入っていただいたのですが、地下駐車場もあり、申し込み寸前のところで車が機械式の駐車場に入らないことがわかり、別の物件を探すことになりました。

この話は、先日書いていました。年なので忘れていました・・・・

そのお客様です。

マンションでは、なかなか条件が合わないので戸建をご案内です。

先に販売図面で条件の合っているものを、ピックアップして、あとは実際に現地を確認して、お客様にご紹介するか判断します。

７物件まわってきました。

実際に、現場に行ってみないと、販売図面だけではわからないものです。

期待した物件が、車が入っていくのに、狭くて大変だとか、前面道路が坂道で全然イメージが違ったとか・・・・・などなど

やはり、下見は大切です。

以前、大手の仲介会社に勤務していた時に、店長さんから、「下見は大切だ」とよく言われました。本当にその言葉の意味が分かります。また、先に下見をしておけば、道に迷わずお客様をご案内できます。

下見をしていないと、ちょっときょろきょろしながらのご案内になりますので、そんな営業から購入するのも、お客様も不安かもしれません。

下見は大切ですね。

お客様も土曜日は期待していただけていますので、頑張ってご案内いたします！