作者別: admin_lljutaku

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売の高橋です。

本日は、横浜市都筑区牛久保東にあります「ミオカステーロ港北Ⅲ」の内装リフォーム済マンションをご案内いたしました。

この物件は、横浜市営地下鉄ブルーライン「センター北」駅から徒歩12分の好立地です。価格も4千万円台中盤で、77㎡台の３ＬＤＫです。しかも角部屋！とても明るいお部屋でした。

平成16年12月築です。雰囲気が良かったです。

エントランスの感じもいいですね。こちらのマンションは、道路にエントランスが面しているのではなく。遊歩道というのでしょうか？きれいに舗装された歩道に面してます。

こんな感じです。

今日ご案内した室内ですが

眺望も良かったです。

お客様もかなり気に入っていました。

このマンションは、ペットの飼育も可能です。管理人さんと話しましたら、今は買っていらしゃるのは1件ぐらいかなとおっしゃっていました。

また、小学校ぐらいのお子様を持った方も多いらしく、今日のお客様も小さいお子様がいらっしゃいましたので、環境は良いのではないかと思いました。

港北ニュータウンの環境の良いマンションでした。

販売図面は下記のをクリックしてください。

ミオカステーロ港北Ⅲ

 

 

 

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（ここからは、株式会社ＬＬ住宅販売のご案内です）

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こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売の高橋です。

今日はマンションの決済がありました。一つ失敗がありました。

「所有者変更届」を忘れてしまいました。所有者変更届とは、旧所有者から新所有者に変りましたと、管理会社に届ける書類のことです。管理費等を何月から新所有者が支払いますなど、重要な内容もあります。

売主、買主の署名をいただきます。

うっかり忘れてしまいました。通常は、売主側の仲介会社が「管理に係る重要事項調査報告書」を取得したときに管理会社から一緒に送ってくる場合が多いので、売主側の仲介会社が決済の時に持ってくることが多いです。

今回は、事前に売主の仲介会社にご用意をお願いしますとお願いしたところ、私の方へ事前に送ってくださいました。お盆前のことでしたので、すっかり私が持っていることを忘れていました。大失敗です。

私は、買主の仲介会社なので、いつも通り準備ＯＫと思って、一時間早く銀行の近くに着き、マックでオレンジジュースを飲みながら、余裕たっぷりでいたのですが、決済が始まってすぐに思い出し、頭を抱えてしまいました。

初めてです・・・こんな失敗は・・・

決済が終わったのに、売主さんにも、買主さんにも、ご署名をいただくのにご迷惑をかけることになりました。

とにかく反省です・・・

今後はもっと慎重にならないといけないですね・・・

昨日のブログの、測量を忘れた仲介さんのことは言えなくなってしまいました・・・

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8月31日に決済する予定が決済できなくなりました。私の担当の買主様のご都合です。実は、別の不動産を売って、今回私が担当のマンションを買っていただきました。売った不動産の資金を、こちらのマンションの購入資金に充当する予定でした。売った不動産は、別の不動産会社が仲介しています。そちらの物件の決済ができなくなりました。

理由は、その会社の担当者が、その物件の測量をするのを忘れていたというものです。向こうの買主さんは、「測量が出来ていない物件の引き渡しなんか受けれないよ！」って話です。こちらはいい迷惑です。私だけでなく、お客さんも、こちらの契約の売主さんも、とても迷惑な話です。

こちらの契約をしたときは、その売り物件の契約は終わっていました。3ヶ月前の話です。こちらのマンションは、空室なので、通常でしたら1ヶ月ぐらいで決済します。ただ今回は、売却資金の充当なので、こちらの売主さんの頼んで決済を待ってもらいました。それがこんなことに・・・・

契約してから、住宅ローンを使う方は、銀行の本申込みや、金消契約など決済まではやることが多いですが、現金契約になるとやることがあまりないです。

向こうの売り物件を担当したのは、大手の仲介さんです。きっと契約も多く忙しいんだと思います。他のお客様の案件も多いので、決済までに時間が長いお客様のことは、うっかり忘れてしまったのかなと思います。

こちらは、売主さん側の仲介さんに謝って、その仲介さんの売主さんに何とか説明して決済日を変更してもらって、売主さんは銀行に抵当権の抹消手続きの連絡をやり直して、みんなが大変なことになりました。

決済日が伸びたので、支払変更の覚書も取り交わさなくてはならなくなりました。

余計な仕事が増えました・・・・

今回は、被害にあった方ですが、いつ自分が同じことをしてしまうかわかりません。うっかりってことが無いように、気を引き締めて仕事はしないといけないなと思いました。

うっかりってことにならないような心配をするぐらい、契約を増やさないと！！！

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マンションなど購入していただいて、買主様の登記をするときに、新住所（購入した物件の住所）で登記するか、今の旧住所で登記するかという話があります。

銀行ローンを使う場合、銀行から新住所の住民票を金銭消費貸借契約の時に用意してくださいと言わることがあります。

新住所の住民票を事前に出すということは、まだ引渡も受けていない物件に住民票を先に移すということです。

役所へ行くときは、正直にこれから移転しますのでと申告すると、住民票移動はできません。だからもう引っ越したことにして移転します。

昨日お客様にその後説明をしたら、「嫌だなあ」ということになりました。確かに実際にウソをつくことになりますから、お気持ちはわかります。でも手続きとして普通に行われていることです。

登記後の謄本を見たときに、所有者のところが、旧住所か購入した物件の新住所になるだけです。

もちろん手続き上は、旧住所の登記でも可能です。ただ実際に、お客さんのやることが増えます。銀行へは、引き渡し後、新住所の住民票を提出します。その手間が増えます。

また旧住所の所有者のままでは、実際とは違うので、所有者変更登記をすると登記費用が余分にかかります。やらなくてもいいのですが、将来売却するときは、必ずやらなくてはならないので、いつかの手間にはなります。

そんなことを考えると、新住所登記をした方がいいとは思います。

昨日お客さんと話しているときに、いろいろな話から、司法書士の先生へ電話しました。先生の話ですと、法務局も新住所での登記を推奨しているとのお話でした。それは私も知らなかったので、勉強になりました。

最終的には、お客さんも新住所登記にするということになりましたが、そちらにしなくてはならないわけではないので、選んでいただきました。

結果的にはお客さんのためにも良かったと思っています。

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今度契約していただく売主様が、自宅の権利証を無くしてしまったそうです。

ちなみに今は、登記識別情報です。

こんな感じのものです。

登記識別情報は、2008年7月14日以降になったようです。忘れてしまったのでネットで調べました・・・・

オンライン庁の指定を受けていない登記所においては、依然登記済証が交付される取り扱いになっていたとも書いてありましたが、今は登記識別情報です。

決済の時に司法書士の先生が、買主様に、「このシールはめくらないで！」と中の識別番号が書いてあるところの説明をしています。

お客様はは権利証を無くしてしまったとのことですが、私も経験がないのでどうすればいいのか司法書士に先生に聞きました。通常司法書士の先生が売主と会うのは決済の時です。今回は本人確認の面談が必要なのですが、お客様は遠方の方なので決済当日に、時間を早く来ていただいてするそうです。

本人確認をするので、写真つきの身分証明書などが必要だそうです。私は買主様の仲介の担当なので、売主様のことはよくわかりません。大丈夫だと思いますが、ちょっと慎重になってしまいます。

登記簿を見ますと、役所の差押登記も入っています。税金の滞納のようですが、返せば問題ないことです。売主様側の仲介会社が問題なく手続きを進めてくれると思いますが、一応まかせっきりも心配なので、区役所にも電話していろいろ聞きました。

何かあってからでは手遅れなので、売主様のことですが、自分が納得できるように調べておきたいものです。

この前、大手の不動産会社が、詐欺にあっていたとニュースがありました。不動産は高額なものなので、いつもやっていることと慣れないで、緊張を持ってやっていかなくてはと思っています。

いつになっても、まだまだ分からないことがあります。ずっと勉強なんでしょうね。それも楽しいです・・・・

契約が多くないと、新しい、知らないことにも出会えないので、契約をいただけるように頑張ります！

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空室のマンションをご案内する時に苦労することがあります。弊社の媒介物件ではなく、他社さんの媒介物件の場合、その会社までお部屋の鍵を借りに行きます。物件から近ければいいのですが、遠いと大変です。鍵を借りて、案内後返しに行くのに往復１時間以上かかる場合もあります。２，３件案内する時に業者さんが違うと、あっち行ったりこっち行ったり、案内している時間よりも、鍵を借りに動いている方が長いときもあります。

業者さんによっては、現地に鍵を設置しておいていただける場合もありますので、その時は段取りよくご案内ができます。

ご入居中の場合は、窓口の媒介業者さんが一緒に立ち会ってくれるので、案内のスケジュールだけしっかり立てればいいのですが、鍵を借りに行くのは遠いと大変です。

ただ他の業者さんが売却依頼を受けた物件を、ご案内させていただいているので仕方が無い事です。

売主さんも、不動産仲介会社はたくさんあるのだから、近所の会社に頼んでおいてくれればいいのに・・・・なんて思うこともあります。

弊社も港北区綱島ですが、横須賀市の売却依頼を受けています。空家です。鍵は弊社に置いておいたら、だれも案内してくれないので、現地にキーボックスを付けています。他社さんが案内してくれたら、現地に戸締りのチェックに行ったりします。

だからあまり遠くの空家は、管理しきれないので、売却を受けるのは無理かもしれないですね。

あとは、近所の不動産会社に鍵を預けて管理していただくのも方法です。

お客様の大事な財産ですので、とにかく間違いが無いようにしないとダメですから。

明日から、月末です。

もうひと踏ん張り頑張ります！

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今年は雨が多いですね。もう今日で20日間ぐらいずっと降っているのでしょうか？不動産の販売は、土日が大事です。いろいろな会社が、土日にオープンルームをやります。平日に開催する会社は、ほとんど見たことがないです。ですので、土日に雨が降っているとがっかりしてしまいます。お客様の足も遠くなってしまいますから・・・・

8月は、毎年お客様のご見学が少ないです。理由は暑いからです。気温が30度以上あるときに見学に来ていただけるお客様は、すごい関心がある物件だから来ていただけていると思っています。暇だからちょっと行ってみようかと思うには、暑いですよね。

暑くてお客様が来ないと、「今日は暑いからお客さんが来ないなあ」とダメな理由を考えてしまいます。

ちなみに、冬は「今日は寒いからなあ」・・・

行楽シーズンは、「今日は、遊びに行ってしまうからなあ」・・・・

なんて、来場が来ないのを、天候などを理由にしてしまいます。

不動産は高い買い物ですから、簡単には買っていただけるものではないですが、高い買い物だからきっかけがないと考えることがないお客様も、たくさんいらっしゃると思います。

弊社で仲介をさせていただけるお客様で、頭金0円、諸費用もローン、リフォームもするのにローン、ほとんど自己資金は使わないで購入していただくお客様も多いです。

20代～４０代のファミリーの方で、お子様にお金がかかったりして、家賃を払いながら、頭金をガンガン貯めている方は、貯められる方はなかなか多くはないかと思います。

でも家賃は高いですよね。２ＤＫのアパートで8万ぐらい、賃貸マンションで10万ぐらい？でしょうか。

弊社の会社の近くの賃貸マンションは、50㎡ぐらいで12万～14万ぐらいしますよ。それで頭金ガンガン貯められる方は、どれだけ給料いただいているのでしょうか？それともかなりストイックな生活をされているのでしょうか？

お客様と話していると、頭金0円で買えることを知らない方も多いです。また頭金を300万円ぐらい入れても、返済が月々1万円も安くなるわけでは無い事を知らないお客様も多いです。

「家賃払うなら、買えるね♪」なんて話に良くなります。

今日は、弊社の伊藤さんが身体に鞭打って、今週チラシ広告をした物件の近所の賃貸を1件1件回りました。飛び込み営業というものです。

残念ながら、良い話は出ませんでしたが、きっかけがないと考えることのないお客様のきっかけになるかもしれません。

ご自分から動かれるお客様はいいのですが、興味はあっても動かないお客様も多いのが現実です。ちょっと訪問させていただき、ちょっと話をさせていただくことが、そのお客様のきっかけになるかもしれません。

弊社にとっても、雨でお客様が来なくて、天候を理由にダメだななんて言っているよりは、待ってこないのなら、行くしかないですね♪

積極的な営業を心がけています。

もし、今自宅マンションなど、売却を考えているのでしたら、積極営業の弊社にご連絡ください！

頑張りますので、宜しくお願いいたします。

購入の方もお任せください！

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最近のマンションは、全室エアコンが設置できるのが、まず普通です。

しかし、３０年位前のマンションでは、廊下側のお部屋にはエアコンが付かないことも結構あります。

実際私が購入して住んでいたマンションも付きませんでした。

エアコンが付かないのは、室外機を置く場所がないからです。

今のマンションは、廊下に室外機を置き場所を確保しています。

付かないマンションは、ウインドウエアコンを設置したりします。

こんな感じです。

先日、お客様をご案内したマンションですが、昭和６０年の物件でした。

新築のようなフルリノベーションのマンションで、とてもおしゃれなリフォームでした。残念だったのが、廊下側のお部屋にエアコンが付くようにリフォームがされていませんでした。

リフォームされる会社様の考えがあると思いますが、エアコンが全室付かないのは、お客様のテンションは結構下がります。

気がつかない方もいますが、私は、お客様が気がつかなかったら、お話をします。

入居した後で、エアコンが付かないと気がつかれたらがっかりされるでしょうから・・・

しかし、フルリフォームされる業者さんでいいなと思いところは、リフォームの時先行配管で、廊下側の部屋からバルコニーへ、エアコン配管を先に通しているところもあります。

紹介する私も、セールスポイントとして、しっかり説明いたします。

この様なマンションは、自信を持ってご紹介できます。

この様な部分も非常に大事なポイントです。

ご検討されるときの参考にしていただければと思います。

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こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

弊社がホームページを作ったのは、4月下旬でした。最初は、弊社の【ＬＬ住宅販売】で検索しても、全然ヒットしませんでした。最近は少しづつ現れるようになってきました。

弊社の購入のホームページからも、会員登録してくださる方が少しづつですが増えてきました。

【購入専用】ご購入は、仲介手数料最大無料の下記ホームページへどうぞ！

下記をクリックしてください！

今日も登録していただいた方がいらっしゃいました。

ありがたいことです！

弊社の会員の方には、弊社のホームページを更新したときに、新規物件などお客様の希望とマッチングする物件は、メールを自動送信させていただきます。

ホームページは、週に１回ぐらいのペースでは、更新していますので、かなり新鮮な情報はお届けできます。

ちょっと写真や販売図面の入力が間に合ってなかったりしていますが、その際は気になる物件はご連絡をいただければ、販売図面はすぐにメールいたします。

購入の方は、仲介手数料は最大無料です。無料の物件も多数掲載しています。

横浜市港北区【仲介手数料無料】物件

横浜市全域【仲介手数料無料】物件

などなど、川崎市もあります。

少しづつ、皆様の目に留まるようにようになってもらえればと思っています。

横浜市・川崎市マンション売却ネットのホームページはまだまだのようです。

なかなか、検索の上位になってくることはないようです。

ご売却は、【仲介手数料は最大半額】です。

売却の営業活動もしっかりやります。

近隣などのポスティングなどもしっかりやります。

ホームページから、もっとご売却依頼が増えないかなと思っております。

期待にはお応えできるように頑張ります。

とにかくホームページが検索が上がってきて、目に留まるようになるのは大変なんだなと思っています。

このブログも、誰か見ていてくれているかな・・なんて思ってしまいます（笑）

何事もこつこつやらないとダメですね。

弊社のホームページをよろしかったら見て行ってください！！

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こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

私は、今8年前ぐらいに購入した戸建に住んでいます。中古で購入したのですが、そろそろ外壁のペンキを塗り替えねばと思っています。

実際に、戸建のペンキ塗り替えは、私もやったことがないのでわかりませんが、１００万円ぐらいかなと思っています。

仕事でも、ペンキの塗り替えは相談されたことがないのですみません・・・

外壁のペンキの塗り替えは、１０年に一度となんとなく聞いたりします。

実際に家内からも、２，３年前から、「そろそろじゃないの？」と言われています・・・

実際に、１００万円かかるとなると・・・

もう少し後でもいいかな・・・・なんて思ってしまいます。

よく戸建とマンションの購入で、マンションは管理費、修繕積立金、駐車場代はかかるけど、戸建は必要ないという話が出てきます。

特に修繕積立金は、マンションと戸建を比較した記事が雑誌の企画でもあったりします。マンションの修繕積立金は、毎月かならず支出としてありますが、戸建はありませんが、戸建を計画的に修繕していくと、同じような金額になる！なんて雑誌の内容を見たことがあります。切り取って営業資料に使ったこともあります。

しかし、雑誌の内容のように、戸建で計画的に修繕する方もいれば、私のようにもうちょっといいだろうと延ばす方もいると思います。

今の戸建に住み替える前は、マンションを購入して１８年ぐらい住んでました。

１８年住んでいて、修繕積立金を払った以外で、修繕費がかかったのは、水道のパッキンがダメにして交換に８０００円ぐらいと給湯器が１５年ぐらいで壊れて１５万円ぐらいかかったくらいです。

今の戸建は、８年住んでいて、購入して最初の冬に給湯器が壊れて交換したぐらいです。その給湯器も１５年ぐらいで壊れましたので、私の中では給湯器の寿命は１５年と勝手に思っています。（笑）

購入するのにマンションと戸建の修繕費を考えた場合、どちらがいいかと比較する場合、悩むところだと思います。

マンションは共用部の修繕費については、給料天引きの貯金みたいに、毎月きちんと払っていきますから、突然大きな出費があるわけではありません。戸建は修繕費を考えておかないと、外壁に塗り直しなど必要な時期がきたりしたときは対応できません。

ただ、戸建は自分の意志で修繕を延ばすことも、費用を抑えるため一部だけやるなど選択は出来ます。

あとは所有者ご本人の考え次第ですよね。

ちなみに私は給湯器の交換は、ネットで安いところを探しました。

東京都の会社でしたが、迅速に安くやってくれました。

かなり納得のいく安い価格でした。

戸建に来て壊れた時もそこに頼みました。

壊れた時は、インターネットで「給湯器　安い」で検索するといいと思います・・・

 

 

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