作者別: admin_lljutaku

【不動産購入】仲介手数料最大無料・【マンション売却】仲介手数料最大半額の株式会社ＬＬ住宅販売の高橋です。

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住宅ローンを申し込む時に、金融機関では、お客様の信用情報を照会します。銀行系の信用情報機関や、クレジット系の信用情報機関にです。

そこに過去の延滞歴や、債務整理、自己破産などした時に、その履歴が残っていると融資は承認されません。

また、現在の車やクレジット、キャッシングなどの分割で払っているものも載っています。

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お客様が、不動産会社に売却を依頼される場合、媒介契約を締結します。

不動産会社に売却をお願いしますね！という契約です。

その媒介契約を３パターンありまして、

●専属専任媒介契約：これは、１社のみにお願いするのですが、自分で買い手を探すこともできません。仮に知人が欲しいと言ってきても、その不動産会社を仲介させないといけません。

●専任媒介契約：これも１社のみお願いする契約です。

●一般媒介契約：これは複数の不動産会社に頼むことのできる契約です。

ほとんどの不動産会社は専任媒介契約以上でやりたいと考えます。専任媒介で頂いておけば、他社がお客様を見つけてくれても、売主様からは仲介手数料が入ります。いわゆる片手というものです。

お客様の方からすると、窓口を広げて、複数に頼んだ方が売れるのではないかと考える方もいます。

どちらがいいかは難しいところですが、弊社の場合は、一般媒介契約は怖いのであまり気が進みません。

怖いというのは、売却依頼を受けるからには、しっかり営業努力は致します。営業をしっかりやるには時間と広告費などの費用がかかります。

インターネットに載せておくだけなら、時間もかからないですし、費用も大したことはないです。

一般媒介が怖いというのは、しっかり営業したとしても、売れるタイミングがあります。営業活動している間に、他社がお客さんを見つけるかもしれません。また、一般媒介を受けていない不動産会社が、弊社でない一般媒介契約をしている業者に申し込みをいれるかもしれません。

そうなったら、営業努力が無駄になって、広告費などの費用も出たまま、単なる赤字です。

怖いですね。

お客様が売り出す価格が、すぐにでも売れそうな価格なら、尚更怖いです。また、ちょっと売れそうにもない高値で売り出していれば、簡単には売れないかもしれませんが、そのような価格に時間と広告費をかけて営業するのは考えてしまいます。

専任なら、売れなければ価格を下げていけば、最終的には売れて、広告費などの費用も仲介手数料をいただければ回収はできます。

一般で、気合を入れてやろうとは考えられないです。

やる気がないわけではないです・・・・もちろん受けたら一生懸命やります。受ける前の気持ちのことです・・・・

だから、私はお客様が一般でと考えるのがいかがかなと思っています。あまりお勧めはしません。

一般なのに、広告費をバンバンかけてやる会社があれば素晴らしいですが、多分他で儲かっているのでしょう。

もちろん専任でも、空家なのにオープンルームもやらない、ネットと他社の紹介を待っているだけの会社もあるとは思いますので、そうなると一般とどちらがいいかと考えますが、そういう会社は、たくさん媒介契約をいただいていて、すべての物件に力を物理的に入れられないところもあるかと思います。

弊社は、力を入れる余裕は、今はあります！（涙）

売却する時は、やる気のありそうな会社に、専任媒介契約がおすすめです！ 

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お客様に、購入を検討する物件が、築年数が浅いマンションがいいと言われることがあります。

理由は新しい方が、購入後自分で手直しするお金がかからなくて、すぐ住めそうということです。

築年数の浅いマンションは、室内がきれいなものもありますが、実際はオーナーの使い方次第です。

人が住むものですので、汚れますし、キズも付きます。煙草を吸う人もいれば、掃除をしない人？もいます。

築年数が浅い＝きれいな室内

とはなりません。

例えば、今リノベーションマンションの室内は、新築のようなものもたくさんあります。

当たり前ですが、リフォーム後未入居ですので、築５年ぐらいの室内より、きれいだと思います。

きれいさを選びたいのでしたら、リノベーションマンションも検討してもいいと思います。但し、エントランスや共用部には、築年数を感じてしまうのもありますので、そこはご検討だと思います。

まだ、リノベーションマンションを見たことがない方がいらっしゃいましたら、一度ご見学ください。

本当に、びっくりするようなリフォームの物件もあります。

もう築浅にこだわらなくてもいいと思えるかもしれません。

ご検討できる物件数が増えると思います。

一度お気軽にお問い合わせください！

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昔、トイレットペーパーを買いに来た方に、マンションを買っていただいたことがあります。

モデルルームをやっていた隣がドラッグストアーでした。

午後の大変混んでいた時間で、レジがものすごい混んでいたそうです。お客様が混んでいるので、それを待っている時間に、暇つぶしで見学に入って来られました。全然買う気なんてありませんでした。

住宅ローンとかまったくわかっていない方でした。

アパートに住んでいましたので、家賃をこのまま払い続けると、総支払がいくらになる！

お客様のご年収なら、いくらまでの住宅ローンが借りられる。

購入した時の、プラスとマイナスは？

ここに購入して住んだ時のメリットは？

将来、ここに住む必要がなくなった時の対策方法は？

お客様にとって、このマンションを購入したら、生活はどう変わるか？

お客様にとって、購入した方がいいのか、悪いのか？

などなど・・・３時間ぐらいいろいろお話をしました。

お客様も前向きになられて、お申し込みをいただきました。

とても喜んでいました！

マンションなんて、考えたこともなかったようです。

全てがきっかけですよね。

たまたま、軽い気持ちでモデルルームに来ていただいたから・・・

ちょっと行動したことで、縁が生まれたからだと思います。

マイホームに少しでも興味がある方は、お気軽にお問い合わせいただければと、いつも思っています。

近いご縁か、遠いご縁になるかはわかりませんが、お客様が行動されることで、何かが変わると思っています。

いつでもお待ちしています。

最後にそのお客様が言っていました。

「マンションを買いに来たんじゃなくて、トイレットペーパーを買いに来たんだけどな」と・・・・

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将来の不動産の価値について考えることがります。

少子高齢化といわれ、子供の数が減っていき、将来は住宅が余ってくるとも言われます。

でも、現在新築マンションは土地があれば、どんどん建設されます。新築戸建ても同様で、どんどん建築されます。

「こんなに作って、将来どうなるんだよ」なんて、言われることもあります。

どうなるのですかね～

私もわかりません。自分の心配をするのでしたら、その時この不動産の仕事をしてられるのかな～なんて考えることもあります。

リスク回避で考えるのでしたら、人口が減りずらいところで仕事をしようですかね。

昔、私がこの仕事を始めた新築マンションの会社の時は、バブルでした。不動産が高くなりすぎて、実需（住まい）としては、普通の年収の方でなかなか買えないので、売る方も、売れるワンルームばかり作っていました。

首都圏が高くなりすぎると、地方物件が手ごろだと人気が出てきました。東京の会社が地方にマンションを作りました。

東京の人が、地方に行ったこともないところに買いました。

バブルが崩壊すると、もともと需要の少ない地方から値崩れが起き、首都圏はその後崩れました。

首都圏が遅いというのは、人口がいて、需要があるからです。

私は、値上がる時は、東京から地方へ、値下がる時は地方から東京へと考えています。

人口があって、需要が高いところが、やはりリスク回避にはいいと思います。

弊社は横浜市港北区に事務所があります。

近くの多摩川を超えれば東京です。

横浜で仕事をしていれば、人口が減ることは今のところ考えられません。

人口が減らなければ、家の需要はありますので、何とかなりそうです。

業者がこちらに移ってくれば、過当競争が起こるかもしれませんが・・・

お客様も、資産価値が減りずらい場所でと考えるのでしたら、人口が減少しにくい場所での購入がおすすめです。

但し、実需物件は、投資ではありませんので、売らなければ、資産価値がどうなろうとも関係はないです。

今、人口が少なくなっている地域は、安いので、それはそれでいいとは思います。

ご希望を言っていただければ探します！

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マンションと戸建、どちらがいいでしょうか？

購入を検討しているお客様から聞かれることがあります。

どちらがいいかは、そのお客様によって違います。

支払いで言えば、戸建の方が１０００万円ぐらい価格が高くても支払いは一緒です。

それは、戸建には管理費等や駐車場代が必要ないです。

これは誰でもわかると思いますが、仮に管理費等が２５０００円と駐車場が１５０００円で、計４００００円のマンションがあります。

銀行金利０．７７５％の３５年返済で、約４００００円の返済というと、１４７０万円を借りた時です。

月々返済から逆算して、マンションなら３０００万円までの返済がMAXの方なら、戸建なら、４４７０万円の価格でも、管理費等を合計した返済はマンションと一緒です。

あとは銀行ローンが通るかになりますが、銀行によっては、４２０万円の年収があれば４４７０万円は審査の机上には乗ります。

マンションでも戸建でも、条件が合えば検討するお客様なら、３０００万円のマンションで、なかなか希望に合う物件がない場合、戸建に目を向けてみるのもいいかもしれません。

マンションと戸建それぞれいいところがありますが、返済だけ考えれば、今まで考えてもいなかった価格帯でも十分検討できます。

いろいろなアドバイスをさせていただきますので、お気軽にお問い合わせください。ご希望の物件を探しますので、ぜひお任せください！

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弊社のホームページを作って、半年ぐらい経ちました。

横浜市、川崎市の物件情報を掲載していますが、特に弊社が港北区にありますので、港北区、鶴見区、高津区はカテゴリーを別にして力を入れております。

今後は、今よりももっと時間を作って充実させていこうと考えています。

今は、戸建もマンションも一緒に掲載されるようになっていますが、見やすくするように分けることも考えております。

より充実させていきますので、もっとたくさんの方に見ていただけるようにしていきたいと思っています。

ぜひ、このブログを見ていただけてる方は、弊社のＨＰもご覧ください！

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弊社のご契約者のお客様のローンの取り組み方で、頭金０円で物件価格の１００％でローンを組む方は、非常に多くいらっしゃいます。

更に、登記費用などの諸経費もローンにされる方も多くいらっしゃいます。

そのような内容で銀行に審査を出しますと、ご年収がある程度あり、年令も３０才中盤～４０才台の方の場合、銀行から「何で自己資金がないのですか？」と聞かれる場合があります。

銀行からすれば、年令が上記のようで、年収も比較的もらっているかなと思うぐらいの年収ですと、言われます。

自己資金がないのが不思議なようで、浪費家と思っているのかもしれません。

銀行の方とすれば、リスク回避の質問なのでしょうが、実際には自己資金がない方は多いです。

購入を考えている方は、たいがい賃貸です。民間賃貸なら、そこそこの家賃は払っています。年収から、税金を引いて、家賃払って、子供にお金がかかったら、そう簡単に頭金なんて貯まらないと私は思っています。

年収が、年令から見れば高い方の場合、「その年収なのに頭金がなぜ貯まらないの？」と思う方もいらっしゃるかと思います。

「年収の高い方は、税金も高い！」です。

「社会保険も高い！」です。

だから、私は年収が、１０００万円近い方でも、頭金がないというのは、理解できます。まあ、年収が高い方は、出費も多い方も多いとは思いますが・・・・

よく頭金を貯めてから、また考えるというお客様もいますが、今貯まらないのに、生活スタイルを変えて、購入のために貯めるなんて、無理じゃないかと思ってます。

月に５万円貯金をするようにしても、年間６０万円です。３年頑張っても、１８０万円です。今の金利なら、約８０００円ぐらいしか支払いは変わりません。

物件によっては、１８０万円ぐらいの値引き交渉に応じてもらえる場合もあります。

８万円の家賃を払っているのでしたら、３０００万円ぐらいのローンを組むのと同じぐらいです。

１２万円の家賃を払っているのでしたら、４５００万円のローンを組むのと同じぐらいです。

※金利０．７７５％、３５年返済の場合です。

銀行が何で頭金がないのですかと、言っても理由をしっかり話せば、問題はないです。そこは、弊社が交渉します！

頭金がなくても、住宅は買えます。

頭金の問題ではなく、支払いができるかが問題です！

ローンはお任せください！

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