株式会社ＬＬ住宅販売の高橋です。

新築マンションの部屋の価格の決め方ですが、マンション分譲会社によっても違うかもしれませんが、昔私が勤務していた会社の方法は、最初は全体の平均坪単価で価格を決めます。ですので、同じ㎡数のお部屋でしたら、１階から上階まで同じ価格になります。

そこから、上階に行くほど坪単価を高くしたり、下の階は安くなったり、角部屋は高くなったりして、マンションの全体の総額は変わりませんが、条件によって各部屋の価格を調整していきます。

新築マンションの場合は、中間層のお部屋が平均単価で、条件の良いと言われる上階の角部屋は、けっこう高い坪単価になってます。

新築マンションも売却するときは中古マンションですので、高めの坪単価の部屋が購入したときの価格と比較して、条件良く売却できるかはわからないです。

新築マンションは、売却することを考えたら、下の方の平均単価より、割安の単価の部屋の購入をすすめてしまいます。

購入するときに売却のことを考える方は少ないですからね・・・・

中古マンションは、その点はいいと思います

査定金額は、成約事例を見ながら、成約単価で考えますので、新築マンションのように、成約の坪単価が大きく離れることはそんなにありません

中古マンションの購入なら、相場と大きく離れることはそんなにないと思いますので、売るときもいいと思います

因みに、８０㎡のマンションは、約２５坪ぐらいです。

坪単価が２０万円変われば、５００万円価格に差が出ます。

坪単価が違うのは、けっこう大きいですね

新築マンションを購入を考える場合は、各お部屋の坪単価を計算してみるのも一つだと思います

中古マンションの売却や購入はお気軽にお問い合わせください

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株式会社ＬＬ住宅販売の高橋です。

弊社のホームページから中古マンションの査定を瞬間にできるシステムがあります。

「瞬間査定システム」です

これが、ちょっと調子が悪くて、とんでもない金額が表示されているのに気が付きました。

システム会社に連絡して、調整をしていただいたのでもう完璧です！

あくまでも簡易査定ですので、本査定は私がしっかり出しますが、この簡易査定の「瞬間査定システム」も事例を根拠に出していますので、非常に参考になります。

匿名で、一瞬で査定金額が出ますので、自分のマンションがいくらか気になる方は、どんどん利用していただきたいものです。

その後、実際に売却をお考えになる際は、本査定のご依頼をください！

お待ちしております！

 

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株式会社ＬＬ住宅販売の高橋です。

昨日、鶴見駅徒歩４分の「パスコマンション鶴見」のご案内に行ってきました。

住所は鶴見中央です。

 

１階に「まいばすけっと」が入っています。

エントランスでお客様を待っていましたら、前を通った親子が、「ここは昔中華料理屋さんだったよね」と話していました。

２０年ぐらい前に、このすぐ近くの新築マンションの販売をしていたことがありました。

中華料理屋さんだったのは、覚えていないです。

当時より鶴見も相当変わりました。

駅前はすごくきれいになりましたし、イメージが明るくなったような気がします。

東京に一番近い横浜市です。

街も活気がありますし、好きな街の１つです！

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株式会社ＬＬ住宅販売の高橋です。

私は、社会人になってからは不動産の仕事しかしたことしかありませんが、そのうち２０年間ぐらいは新築マンションの営業マンでした。

平成元年からこの仕事をしていますが、マンションも今と当時では変わってきています。

例えば、床スラブ

床のコンクリートの厚さです。

私が最初に入社した会社は、当時は断トツに販売戸数が多い会社でした。

私が在籍していた時までは、２０年間ぐらい販売戸数は日本で１番でした。

その会社で、当時のマンションの床スラブの厚さは150ｍｍでした。

それが180ｍｍになるり、200ｍｍになり変わってきました。

中古マンションを扱っていると、分譲当時のカラーパンフレットがあれば、わかるのでしょうが、オーナー様が３０年前のマンションのカラーパンフレットを持っていることはないので、仲介している営業マンはわかりません。

私も当然わかりませんが、マンションの年代を考えて、床スラブの厚さの予想は出来ます。合っているかはわかりませんが、お客様がマンションを検討する材料として参考にはなるかと思います。

また、今はペット飼育可能のマンションは多いですが、私がこの仕事をはじめた頃は、ペットは飼育できないマンションの方が普通でした。

管理規約には飼育不可とは書いてはないですが、「他人に危害を及ぼす恐れのある動物の飼育の禁止」って、私のいた会社のマンションは書いてありました。

いいのか悪いのかわかりませんが微妙です。

今中古マンションの仲介をしていると、この表現では、飼育不可と考えるのが妥当かもしれません。

このような経験が、今の私の営業の役に立っております。

マンションの売却には結構自信はありますので、ご売却をお考えの方はお気軽にお問い合わせください

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株式会社ＬＬ住宅販売の高橋です。

今、マンションを売り出されているオーナー様で、なかなか販売が進捗していかないと不安になられているかと思います。

多くは専任媒介や専属専任媒介をされて、不動産仲介業者に売却依頼をしているかと思います。

期間はほとんどは3ヶ月が多いです。

3ヶ月の期間が近くなると、そのまままた3ヶ月更新していないでしょうか？

また今、更新しようと思ってないでしょうか？

更新が悪いのではなくて、その３ヶ月間にどのような営業活動をしてくれたか、しっかり考える必要があると思います。

営業活動の内容によっては、また同じ３ヶ月になる可能性もあります。

しっかり営業しても売れない場合もありますが、それはタイミングか価格が購入者が考えるものより高いのかなと思います。

価格が相場であれば、しっかり営業すれば私は売れると思っています。

仲介会社さんによっては、たくさんの売却依頼をいただいているので、１件１件のお客様の物件に特化できない物理的な事情もあるかとは思います。

しかし、ただインターネットに掲載しているだけ、他の仲介会社さんからのご紹介を待っているだけなら、パソコン操作さえできれば、どこの不動産会社でもできます。

やっぱり、せっかく売却依頼をいただいたのでしたら、オーナー様が「お！この仲介会社は努力しているな！」と思っていただけるような、営業をオーナー様の為にやって差し上げたいなと思っています。

営業努力もしないで、「価格を下げましょう！」というだけなら、簡単ですよね。

弊社では販売方法も、他社の仲介会社さんによっては、なかなか許可が出ない方法でも、いろいろチャレンジしたりもしています。

これから売却依頼をどこの会社に頼もうか考えているオーナー様、また今頼んでいる会社では、ちょっと不安を感じているオーナー様、

横浜市のマンション売却なら「仲介手数料最大半額」の株式会社ＬＬ住宅販売にお任せいただけないでしょうか！

まずは、専任媒介契約を前提ではなくていいので、弊社の販売方法を聞いてください。

期待にお応えいたします！

ご売却をお考えの方はお気軽にお問い合わせください。

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株式会社ＬＬ住宅販売の高橋です。

寒い日が続きますが、新年になりかなりマンション購入のお客様の動きが出てきたと感じます。

年末年始は、皆様も忙しくて、マンション探しは見合わせていたお客様が動き出しました。お問い合わせもかなり入ってきております。

マンションを少しでも高く成約したい場合は、お客様が動いている時が間違いなくいいです。

買いたいお客様は、少しでも安く買いたいと考えますし、売りたい方は少しでも高くと考えます。

当たり前ですが・・・・

私たちも、購入希望のお客様をご案内する時に、何組もご案内が入っていると、いつ決まるかわかりません。

値引き交渉をしている間に他の方で売れてしまうかもしれません。

「売れたら売れたで縁がなかった」という方がいらっしゃいますが、それを言われるお客様は、まだ価格の問題ではなく、物件の問題で迷っている方の場合が多いので、すぐには決まりません。

物件を気に入っている方は、最後に値引き交渉をしたいと考えますので、そこで競合するお客様が他にいらっしゃれば、値引き交渉するより、早く決めたいと考えます。

だから、今の時期、お客様が動いている時が、売却に動くにはチャンスです！

新学期はにもちょうどいい時期です！

ご売却をお考えの方はお気軽にお問い合わせください。

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株式会社ＬＬ住宅販売の高橋です。

住宅ローンを考える時に、個人事業主の方に収入を伺うと、年収と売り上げを同じに考えている方が結構いらっしゃいます。

会社員の場合は、年収で銀行は審査しますので・・・

年収は、税金も含めた総額です。

自営業の方は、所得です。所得は、売り上げから、交通費や接待交際費、通信費、消耗品など経費を引いて残ったものです。

個人でやっていると、売り上げが収入ですので、自分の給料みたいな気になりますが、経費を引いてからが自分の儲けなので、その儲け（所得）で審査です。

みなさん税金は少しでも抑えたいですから、経費で見れるものはどんどん乗せますので所得は低くなる人もいます。

所得が低いとローンは厳しいですね。

売り上げは800万円ぐらいあっても、所得が200万円なんて結構多いですよ！

所得が200万円では生活も大変だと思いますが、そうでもなかったりします。

家賃なども事務所経費にしたりできますので、落とせるものは落とす！ですか・・・

今も、個人事業主のお客さんで奮闘しています！

その方は、売り上げより、経費が上回っています。

所得がマイナスです・・・

なんとは方法はないかと、銀行の方と相談中です

少し何とかなるかもしれないです！

確定申告で所得が低い方もお気軽にご相談ください

 

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株式会社ＬＬ住宅販売の高橋です。

マンションの契約書を作成する時に、管理会社へ「重要事項に係る調査報告書」というのを作成していただきます。

これは、マンション全体の修繕積立金の額や、管理費、修繕積立金の滞納額が載っています。もちろん取引対象住戸の滞納額などがあれば載っています。

他にもいろいろありますが、お客様と取引をする上で、しっかりそのマンションを調べるのに必ず必要なものです。

ただこれは無料では管理会社は作ってくれません。

管理会社によっても違いますが、依頼費は1万円前後必要です。（管理規約など諸々合わせてですが・・・）高い管理会社ですと、2万円近くかかる場合があります。

作成時間も2，3日かかるところが多いです。

ですので、お客様から申し込みをいただいて、契約までの間に、住宅ローンの事前審査と同時に行います。事前審査に通ってから発効依頼をすると、契約日に間に合わなくなってしまったりするからです。

それでローンが通らなかったりすると、その書類は必要なくなります。

お客様にその費用は請求はしませんので、赤字です。

いつも審査が通るまでドキドキしています。

そんな感じでいつもやっております・・・・

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株式会社ＬＬ住宅販売の高橋です。

今日は上野に行きました。アメ横にちょっと寄ってみました。

アメ横に来たのは、多分約30年ぶりぐらいです。

昔、勤めていた会社で横須賀市の海の見えるマンションを発売しました。

当時はバブル後半です。

営業部長が社員集めていいました。

東京の人が、海が見えるマンションならリゾートで買うだろう！

アメ横の店主なら景気はいいだろうから、アメ横の飛び込み営業！

部長の思いつきで、急遽アメ横に若手の営業社員が10人ぐらい向かいました。

私もいました。

端のお店から、順番に

「社長いらっしゃいますか！」

「海の見えるマンションの見えるマンションを税金対策に、またはちょっとした会社の保養所に紹介しています！」って感じだったかな？回りました。

「忙しいから、後でな！」なんて断られたのを思い出しました。

あれから３０年・・・・

今日行ってみて思いましたが、外国みたいですね

台湾、韓国、ケバブはどこ？外国のお店も多かったです。

観光客か、外国人もたくさんいました。

横浜の中区や南区も中国人の方も多いです。

外国人向けのホームページを作ろうかなと思うこともありますが、そのうち結構真剣に考えるときが来るかも知れませんね

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株式会社ＬＬ住宅販売の高橋です。

お客様から、２００坪ぐらいの土地があったら教えてほしいと言われています。

不動産会社は、レインズという不動産会社なら見れるパソコンでの共通の情報を元にお客様に物件紹介をしていきます。

ただ、大きな土地など大きい物件の情報の多くは、お互いに知っている業者間で情報を回していて、誰でもがわかるように情報はでていません。

不動産会社でも、そのような大きな案件を中心に扱って動いている会社は、そのような情報の来るルートをもっているようですが、弊社のように個人のお客様を中心に営業している会社は、あまりそのようなルートがありません。

ですので、私の知っている情報を持っている業者さんにお願いして情報をいただきます。

本日、そのお願いしている昔の私の社長と電話で話しました。

（このブログを見ていたら勝手に出してすみません！）

２００坪の土地情報を聞いたら、情報はないそうですが、今全体的に大きな案件を扱っている会社間では物件情報が少ないそうです。

景気が良くてすぐ売れてしまうので、物件情報が少ないのかどうかはわかりませんが、商品が無い事には商売はできません。

個人のお客様にご紹介している分には、物件はありますので問題はないのですが、大きい案件を扱っているところは大変だなと思いました。

売れてないということでしたら、取引されている土地も、高くなっているでしょうから、そこに新築マンションを建築したら、どんな価格で出てくるのでしょうか？

新築マンションが値上がれば、中古マンションも値上がりますので、今購入を考えるのは、いいのではないでしょうか。

景気は上向いているようですから、お考えになっている方は、お早めに・・・・でしょうか。

 

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