こんにちは、【不動産購入】仲介手数料最大無料・【マンション売却】仲介手数料最大半額の株式会社ＬＬ住宅販売の高橋です。

 

 

今週のオープンルームは、今週も本牧シリーズです。物件は、「パークシティ本牧Ｅ棟」です。先週の「パークシティ本牧Ｉ棟」の違う棟になります。

今週の「パークシティ本牧Ｅ棟」は、約７７㎡の３LDKのリノベーションされたお部屋です。パークシティ本牧は、カーペット敷きのお部屋が多いのですが、フローリングにリフォームされています。

明るいお部屋にリフォームされていますね♪

エアコンも設置されています。

３階お部屋ですので、日当たり、眺望も良好です。

南向きの明るいお部屋です！

システムキッチンには、食洗機も付いています。

今週の土日は、頭金０円からの住宅ローン資金相談会も同時開催いたします！

ぜひご来場ください！

本物件詳細は、下記をクリックしてください♪

パークシティ本牧Ｅ棟

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こんにちは、【不動産購入】仲介手数料最大無料・【マンション売却】仲介手数料最大半額の株式会社ＬＬ住宅販売の高橋です。

明日は、お客様に契約していただいたマンションの引き渡しがあります。通常決済があると言います。銀行に、売主様、買主様、仲介会社、司法書士の先生が集まります。司法書士の先生が、売主様から買主様に所有権が移転できる書類を確認していただくと、銀行に住宅ローンの実行をお願いします。

実行とは、買主様が借りる住宅ローンが、買主様の銀行口座に振り込まれることです。この実行から入金されるまでの時間が、銀行によって違います。また月末だと時間がかかったりします。

1時間ぐらい待ったりすることもあります。

この時間が、会話が弾めばいいですけど、会話がないと結構つらいです・・・

話好きのお客様や司法書士の先生だと、1時間ぐらいずっとしゃべっていてくれますので助かります（笑）

明日の銀行は、長くはないですが、早くもないので、何か話すネタを考えておかないと・・・・なんて思っています

ただ、売主様の仲介の社長が結構、話好きなので、明日は場を和ませてもらえそうです（笑）

お客様にとって大事な日なので、問題がないように気を引き締めて気をつけます！

 

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住宅ローンを組む時に、銀行の多くは８０歳までに完済と条件がなっています。銀行によっては、多少の前後はあります。８０歳完済ですと、通常の最長借入年数は、３５年です。逆算していくと、４４才までは３５年ローンを組めることになります。

定年が６０才ですと、あと働けるのが４４才ですと、１６年です。それなのに３５年ローン！普通に考えたら躊躇しちゃいますよね。

今は、６０才で隠居できる方はいないでしょうから、年金が延びて行けば、働く年令も延びていくでしょう。それでも考えてしまいますよね。

でも実際に、４４才で３５年ローンを組む方もいらっしゃいます。

良いか悪いかは考え方なのですが・・・

賃貸の方は、ずーっと賃貸です。

４４才の方が、９０才まで生きていたら、４５年間家賃が発生します。４４才で３５年ローンで家を買ったら、８０才でローンは終わっています。

これなら、どちらがいいでしょうか？

また、住宅ローンは繰り上げ返済ができます。家賃はできません。定年になるころまでには、ローンを早めに終わらせることができます。終わらせれば、定年後の住宅費の負担はありません（管理費等は除きますが）

これなどちらがいいでしょうか？

また、住宅ローンには、団体生命保険が付いています。途中で死亡等したら、住宅ローンは０円です。残した家族には家が残ります。賃貸は、家賃は死亡しても免除にはなりません。

これならどちらがいいでしょうか？

また、最近の銀行の住宅ローンのオプションの保険はいいですよ～！

銀行によって内容は違ったりしていますが、病気になって長期に働けなくなったら、死亡しなくても保険で全部完済してもらえたりします。

その後回復したら、元気になれたし、ローンもなくなったり、最高ですね！

賃貸には、当然ないです！

これならどちらがいいでしょうか？

持家かマイホームかは、考え方次第で変わりますが、仮に４４才でも購入できるなら前向きに考えてもいいと思います。

ただ、不動産は資産ですので、万が一に何かあった時のために、売りやすかったり、貸しやすかったりする物件を選ぶのがいいのではないでしょうか！

いろいろなアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。

株式会社ＬＬ住宅販売　高橋まで　ＴＥＬ　045-716-8271

 

 

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新築マンションを中古マンションのどちらがいいのかという質問がお客様からされることがあります。

新しさで言えば新築マンションですよね♪

でも高い！希望の価格の価格では場所が悪い！・・・なんてことがあります。

中古の場合、高い安いの目安が坪単価です。価格からそのマンションの広さ（坪）で割った金額です。

新築の場合は、平均坪単価と、平均を付けることがあります。

新築は、同じ坪単価にしたら、同じ間取りは１階から最上階まで縦１列、同じ価格になってしまいます。

これでは、売りずらい、売れない！

だから、階数や向きによって坪単価を振り分けて、価格を決めていきます。

これを値付けと言いいます。

同じ広さでも、下の階と最上階では、何百万円も価格が変わることもあります。新築マンションは、条件のよいお部屋ほど、坪単価は「たか～い！」です。

将来売却する時に、その分を吸収できるかはわかりません。逆に坪単価が安いお部屋は、「向き・日当り・眺望・階数」などなど、気に入らないところがあるのではないでしょうか。

中古マンションの方が、同じ予算で理想の条件に近いものがあるのではないでしょうか？

新築と中古どちらがいいかは、考え次第だとは思いますが、いろいろこだわり条件のある方は、中古マンションの方が探しやすいのではないでしょうか！

それに、新築マンションは、比較的仲介ができないものが多いので、私の出番がありません！

中古マンションで、探しましょう！（笑）

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外国人のお客様と商談、案内をすることがあります。横浜という場所柄なのか、中国人のお客様も多いです。みなさん、けっこう日本語が上手で、会話に問題ない方も非常に多いです。

みなさん、頭がいいなと感心してしまいます。

私は日本語以外話せません・・・・たまに日本語も怪しい・・・

以前、マイケルブーブレのコンサートに言った時、英語？でしゃべっていた時にジョークを言ったんでしょうか、結構周りの日本人の方が、笑っていたので、わかるんだと感心したものです。

私は、日本語の苦手な外国人の方をご案内する時のために、翻訳アプリをスマホに入れています。そんなに使うことはないですけど・・・・

外国人の方が、日本で住宅ローンを組む時に、永住権が条件の金融機関が多いです。

（この話は、少し前に書いたような気がしますが・・・・物忘れが多くて・・・・）

外国人の方とローンの話をするときは、永住権があるかどうか最初に確認します。無いと、私の知識の中では、使える日本の銀行は三菱東京UFJ銀行と、三井住友銀行です。

自己資金がある程度あるのでしたら、どちらの銀行でもいいですが、自己資金が少ない場合は、三井住友銀行の方が話に乗ってくれます。

弊社の、三井住友銀行の担当の方は、けっこうよくしてくれて、いろいろアドバイスをいただけます。

ただ、銀行も私が思うに、融資が優しいときときつくなる時がありますので、今は良くても、これからも同じような条件で通るとは限りません。

常にアンテナを張ってないとダメですね！

日本の銀行で、永住権がなくても融資ＯＫな銀行が、他にもあるかもしれません。実際に、そこまで必要に迫られたことがないので探していませんが、地方銀行で、外国人の多いエリアの銀行などは、以外と貸してくれるかもしれません。

横浜で営業していると、外国人の方も、積極的に不動産を買いますので、商談することも多いので、そのような準備はしておかないとダメですね！

準備は大切です。

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今日は本牧でポスティングしました。今週の３連休も「パークシティ本牧Ｉ棟」のオープンルームです。

本牧は、エリアとしては過去に何回もオープンルームをやっているエリアです。その時にご来場していただいたお客様も近所にいらっしゃいます。

２，３年前のお客様なら、私の記憶で、お住まいのマンションも覚えている方もいます。当時ご来場いただいたので購入に関心はあるのでしょうが、なかなか話が具体的にならず、ご案内もしなくなってしまったお客様です。

ポスティングしながら、表札がまだあるから「まだ買ってないんだなあ」なんて思いながらポスティングしていました。しかし、２年前にご来場いただいたお客様ですが、半年ぐらい前に本牧でポスティングした時はお住まいだったお客様が、今日はそのお住まいが空家になっていました。

購入して引っ越したのか、賃貸を移ったのかはわかりませんが、購入していたと考えたら、ちょっと悔しいです。

紹介もしていなかったので、悔しいも何もないですが、「もし」きちんとご紹介していたら、私から契約していただけたかもしれません。２年前のご来場のお客様なので、２年かかったことになりますが・・・・

少し前にも書きましたが、物理的に密にすべてのお客様のフォローはできません。しかし、１ヶ月に１回ぐらいなら、なんとかフォローできたのではないかと反省してしまいます。

昔、上司だった店長から、お客さんは「１ヶ月で契約になるお客様」「３ヶ月で契約になるお客様」「半年」「１年」と自分で考えて営業しないとダメだぞ！と教えていただいたことがありました。

新規のお客様が発生すると、短期で契約になりそうなお客様を優先に力を入れてしまうので、長期的視野のお客様を逃してしまいがちです。

お客様に「急いでないし」「いいものがあったら」「慌ててないし」などと言われると、こちらのテンションも下がって、他の方に力を入れてしまいます。

お客様もそう言っても、営業からしつこくされるのが嫌なので言っている方もいます。本当の心が見えればいいのになあ・・なんて思います。

「一生懸命としつこいは紙一重」だと思っています。お客様が好意をもってくれれば一生懸命だし、持っていただけなければ、しつこいです。

お客様に好意を持ってもらえる営業で、粘り強くやっていれば、時間はかかっても契約していただけるお客様はいますから・・・

今でも、まだまだ勉強です。

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こんにちは、【不動産購入】仲介手数料最大無料・【マンション売却】仲介手数料最大半額の株式会社ＬＬ住宅販売の高橋です。

先日、弊社で不動産会社さんが売主でリノベーションしたマンションをオープンルームで現地販売をさせていただきました。

その前に他の仲介会社さんがやっていたのですが、販売活動をきちんとやっていなかったらしく、売主様の期待を損なったようでした。

弊社がオープンルームをやらせていただき、成約にはならなかったのですが、売主様のご期待にお応えできるような販売活動をしたと感じていただけたようです。

ちなみに、売主様が不動産会社のマンションなどは、２，３週間と短期の販売活動をさせていただくことが多いです。現地での販売活動にかかるチラシ広告代は、仲介会社がすべて負担いたします。

実は、その先日販売をした物件がまだ成約になっておらず、弊社に広告代を負担するので、もう一度やってもらえないかとの打診がありました。

とてもありがたいお話です。

しかし、全額ではなくて、およそ半分強ぐらいの負担をしてくれる感じのご提案でした。

弊社で半分ぐらい負担しても、とても良い話でしたが、今回はお断りしました。他のスケジュールを優先するためです。

通常の一般の方の販売にかかる、広告費はすべて仲介会社が負担します。仲介は成功報酬なので、仲介手数料の中にもその金額が含まれているようなものです。広告費も使って、売れなかったなんてなると、がっかりです。カラーの写真の広告チラシを作成すると結構お金もかかります。

ですので、今回のように広告費を出していただける売主様のお話はとてもありがたいお話です。

きちんとした、仕事をしているので、このような話もいただけるのでしょうから、また明日からも気を抜かないように、頑張りたいと思います。

ちなみに、そのオープンルームをやったのは、弊社の伊藤です。

この不動産の仕事をして、もうすぐ半年ですが、すごい頑張っています。

これからたくさんの契約をしていただけると期待しています！

 

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本日は、パークシティ本牧Ｆ棟のリノベーションしたお部屋をご案内しました。

先日の土日に、オープンルームを開催した「パークシティ本牧I棟」をご見学していただいたお客様です。

パークシティ本牧は、世帯数が多いので、現在他のお部屋も売り出ししているのがあります。今日ご案内したのは、弊社も良く知っている売主の業者さんで、常日頃よくしていただいております。リフォームもとてもよいと思います。アフターサービスもバッチリやっていただけます。

更に、家具付照明器具付、今回はエアコン１台も付いています。全部新品です。

お部屋の中は、新築マンションみたいです。

ご案内しましたお客様も、きれいだと言ってくださいました。

パークシティ本牧Ｆ棟

ぜひ、上をクリックしてください。

今度の３連休も、パークシティ本牧でオープンルーム開催します！

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こんにちは、【不動産購入】仲介手数料最大無料・【マンション売却】仲介手数料最大半額の株式会社ＬＬ住宅販売の高橋です。

お客様が物件の問い合わせをされると、お問い合わせ物件以外にも、いろいろ物件の紹介を営業からされると思います。それを、嫌がるお客様もいらっしゃいます。今はインターネットで物件の情報が探せますので、自分が欲しい情報だけ欲しいのは理解できます。しかし、私たちも紹介するのが仕事ですので、お問い合わせの物件がダメだったので、それであきらめてしまっては仕事になりません。

お客様の気持ちはわかりますが、難しいところです・・・・

これは、私の不動産営業の目線になってしまいますが、お客様もうまくこちらを利用してくれればと思います。

不動産仲介物件の場合、ほとんどの情報はどこの会社でも一緒です。売主様から売却の媒介契約をいただくとレインズという不動産会社しか見れないネットの情報に登録しなくてはなりません。（一般媒介契約はその義務はありませんが、それでも載せている会社は多いです）

不動産会社の人間はその情報を見て、他社の媒介物件でもご紹介できますので、お客様にご紹介しますので、大手でも小さな会社でも情報は同じわけです。

不動産会社の営業も、お客様から見たら一生懸命やってくれそうな人と、そうでなさそうと感じることがあるかと思います。相性もあるかと思います。

何が言いたいかと言いますと、どの営業も会社も情報は同じようなものですので、良いと思った担当に一人に任せて探してもらうのも、良い方法だと思います。そうすれば、問い合わせる度に、問い合わせ以外の物件情報の紹介を受けなくていいわけです。

私も、私をたぶん気に入っていただけたと思うのですが、私を頼りにしていただけているお客様は、私から物件紹介もしますが、お客様から気になった物件の資料が欲しいとか、見学したいとか連絡を頂きます。

お客様の熱心さが伝わってきますので、私もご紹介に熱が入ります。お互いに良い関係で物件探しができていると感じます。

ちなみに、お問い合わせをして、最初はいろいろ紹介してくるのに、そのうち連絡がなくなってくると感じたことはないでしょうか？

ご紹介を継続するのも結構な大変な作業で、お客様によって条件はみなさん違います。一人のお客様の条件に合う物件を５件ご紹介したとすると、１０人のお客様を継続してご紹介しようとすると、５０件の物件資料を準備することになります。

新規のお客様は日々発生しています。物件紹介をしていても、反応のないお客様のご紹介は段々後回しになってきてしまうので、物理的にご紹介する手が回らなくなってきます。

これではいけないと思っていますが、なかなか難しくって・・・

ですので、定期的にご紹介がくる担当はかなり頑張っていると思います。

そのような担当とうまくお付き合いしていくのはいいのではないかと思います。それほど急いでない方には、このお話はしつこい話かもしれませんが、いい物件があればと積極的に探している方は、良さそうな担当や会社をうまく使っていただくのがいいと思います。

弊社をうまく使っていただければ一番うれしいです（笑）

弊社は、仲介手数料も最大無料なので、お得にご購入できますので、よろしかったら選んでください！

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たまに物件をご紹介しているお客様から、「掘り出し物件があったら買うから紹介してよ」と言われることがあります。

掘り出し物件とは、どのような条件をいうのかとはありますが、「相場より安いもの」という意味で言われる方が多いです。

弊社は仲介がメインですので、掘り出し物でもなんでも買っていただければ仲介手数料をいただけますからうれしい限りです。

ただそのような掘り出し物件は、一般の個人のお客様には回ってくることはありません。確かにその意味の掘り出し物件はありますが、ほとんどは不動産業者間で情報が回り、不動産業者が買って行きます。

今流行のリノベーションマンションの売主はほぼ不動産買取り業者ですが、その業者さんは掘り出し物件を求めて日々営業努力をしています。若い営業の方などは、不動産仲介会社の店舗へ何件も飛び込みしたり、電話をしたりして情報を集めています。

知り合いの業者さんに聞いた話ですと、情報が１０件から２０件あっても、購入できるのは、１件あるかないかだということです。

相場より安く売る方にも理由があります。早く売りたい、買い替えで自宅を安くても売らないと次が買えない、ずっと売れないので安くても処分したい・・・などなど

そういう特別な理由のある情報を集めてくるのが買取り業者さんの仕事です。情報を出す仲介会社も、価格の条件さえ合えば買ってくれますから、話は早いです。個人のお客様ですと、見学してよく検討してとか、ローンで購入するとか、時間がかかります。（かからない方もいますが・・・）

結論の早い、買取り業者に話は持って行ってしまいます。

だから個人のお客様には掘り出し物は回ってこないのです。

ただ、実際にそのようなことを言うお客様は、購入を本気で考えている方ではないことが多いような気がします。

私が、お客様が本気で探してないんだなと感じる言葉は、

「掘り出し物なら購入するよ」「宝くじが当たったら考えるよ」です。

これを言われてしまったら、そのお客様はあきらめて、他のお客様に全力投球です！

 

 

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