こんにちは、【マンション売却】仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売の高橋です。

今日は午前中にマンションの決済がありました。ちょっと失敗しまったことがあり反省です。

本日の決済で買主様は、銀行融資を受けられましたが、すべてご自分で会社の取引銀行に自分で手配しました。買主様は社長さんです。

通常の決済ですと、融資金は買主様の口座に入金されて、そこから引き出して現金で、支払いを済ませたり、売主様の口座に振り込んだりします。

売主様も、登記費用や仲介手数料を、残金の分から、現金でいただく分と振り込んでいただく分と分けたりします。

売主様は、登記費用や仲介手数料を残金から払うことが多いので、別に持ってくることは、あまりありません。

本日は失敗したのは、買主様の融資金を銀行が売主様の口座に振り込まないといけないとのことでした。

融資手続きは買主様がやっていたので、そこまで気が回らなかったです。

売主様も抵当権の抹消がありましたので、入金先の銀行から抵当権抹消の銀行へ振り込まなくてはなりません。

たまたま売主様の振込先銀行が歩いて近くにありましたので、売主様と、司法書士の先生と、私と行きました。

融資金が融資を受けた買主の口座に入るものだと思っていた私の失敗です。

お客様には段取りが悪くご迷惑をおかけいたしましたが、今後の勉強になりました。今後はお客様がご自身で融資手続きをする場合、今回のようなことにならないように気をつけないといけないですね。

今日は皆様申し訳ございませんでした・・・反省

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こんにちは、【マンション売却】仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売の高橋です。

本日は、休日でしたがお客様の銀行ローンの本申し込みがありましたので、銀行に一緒に同行してきました。１時間半ぐらいの時間なのですが、ほとんどは見ているだけです（笑）多少、お客様のフォローをしたりとかします。

銀行ローンの手続きは、住宅ローンを銀行で借りる方は誰でもあります。その手続きは、ネット銀行などは少し違いますが、ローンセンターを使って申し込む場合は、ほとんど同じような流れです。

途中少し違うこともありますが・・・・

最初にお客様に物件を決めていただき申し込みを頂きますと、住宅ローンの事前審査を契約前に行います。これは、弊社で申込書を書いていただきまして、銀行にＦＡＸして審査します。弊社がやりますから、お客様は簡単です。

２～３日ぐらいで結果が出ます。

ローンが大丈夫かと分ったら、物件の契約してから、ローンの本申し込みの流れになります。

ここから銀行によって少し違います。本申込書を弊社がお客様に書いてもらって出せる銀行と、お客様が銀行に行って面前で書いて申し込む銀行とあります。

今日の銀行は、直接行かなくてはならない銀行でした。

本申し込みも、１週間以内には結果が出ます。事前審査が承認されていれば、本審査で落ちることは、ほとんどないと思います。私はお客様が落ちた経験はありません。

本審査が承認されると、今度は銀行にローンの契約、金銭消費貸借契約に行くことになります。これはどの銀行も、直接銀行に行って手続きします。

これが終われば引渡しの日、決済日を迎えるだけです。金銭消費貸借契約は、本承認から最短なら、２、３営業日空ければ出来ます。

以上ですが、購入して銀行に行くのは、多くて３回、少なくても２回です。

弊社の場合は、すべて同行します。弊社にとってみれば当たり前ですが、同行しない会社もいらっしゃいます。同行しても、不動産会社がやることがほとんどないからです。

でもお客様にとっては初めてのことなので、ご不安もあるでしょうから、一緒に同行します。実際に、ポイントでは横から銀行に口を出す場合もあります（笑）

弊社ではしっかりフォローいたしますので、ご安心ください。

定休日だから行かれませんなんて言いません（笑）

不動産の購入・売却は弊社にお任せください。

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フラット35のローンですが、転職したばかりの方でも、比較的審査が通りやすいので、勤続年数が短い方などよく利用します。

勤続1ヶ月でも、審査の土台には乗ってきます。

フラット３５を利用するには、適合証明書が必要になります。築年数が新しい物件でしたら、取得にそれほど心配はないのですが、旧耐震などのマンションは、新耐震と比べて条件が厳しくなります。

先日、お客様にご紹介した物件の旧耐震マンションの適合証明書が取得できるか、建築士の先生にお願いしました。

その先生は、良い先生で、簡単に取れる取れないを判断しないで、何とか取得できる方法を考えてくれます。私は建築士ではないので、難しいことはわかりませんが、最初に、マンションの分譲時の間取り図を出して、長期修繕計画書、管理規約などを出しましたが、ちょっと無理そうだという話になりました。

きっと他の先生なら。「無理です！」で終わってしまうかもしれませんが、そのあと「謄本をもらえないかな」という話になり、「なんで？」と聞きましたところ、鉄骨コンクリート造ではなく、鉄骨鉄筋コンクリート造なら取れる可能性があるとのことでした。

６階位のマンションなので、「鉄骨ではないでしょう」と謄本も取得しないで言ったのですが「この年代の旧耐震は、鉄骨が入ってるのもあるんだよ」と教えてくれました。

結果は、入ってなく、適合証明は取れなかったのですが、そこまでやっていただいて、ダメなら納得、満足です。

これでもし入っていたら、話は進むのでビジネスチャンスを逃がさなくてすんだことになります。

私も仕事に関しては、しつこいと自分では思ってますが、いい意味ですが・・・

いい先生とお知り合いになれたと思っています。

小さなところから、信用が出来ていくんですね

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本日は、横浜市中区本牧原のパークシティ本牧を案内してきました。

４ＬＤＫ90㎡台のリノベーションされた物件です。パークシティ本牧の今日ご案内した棟は、昭和63年10月築です。築31年経っていますが、人気があるマンションです。世帯数も約700世帯ぐらいあるビックコミュニティです。

分譲当時は、有名な芸能人の方も住んでいたと聞いたことがあります。

緑も多く、私も大好きなマンションです。ここのマンションで、90㎡台のお部屋はあまり売りに出ることは少ないです。60㎡台、70㎡台のお部屋が多いので、総戸数が多いので売り物件は常にあるイメージですが、90㎡台は貴重です。

雰囲気がいいマンションです♪

 

 

 

約１５帖のリビングダイニングです。広いですよ～

バルコニーからの眺望もいいです

ベイブリッジも見えますよ（写真はちょっとズームにしています）

きれいにリノベーションされています♪

詳細やお問い合わせは下記をご覧ください！

パークシティ本牧　こちらをクリックしてください

 

 

 

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本日は、横浜市金沢区六浦3丁目の「金沢八景陽光ハイツ」のご案内に行ってきました。

【金沢八景陽光ハイツ】の概要

本物件は、昭和56年6月築の総戸数41戸のマンションです。横浜市金沢区六浦3丁目の閑静な戸建の住宅地に建っております。外観は白の吹付塗装の明るい雰囲気のマンションです。地上階建てでエレベーターもあります。平成25年には大規模修繕工事も実地済です。長期修繕計画もございます。かわいいペットとも暮らせる、ペット飼育可能なマンションです。管理は、伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社に全部委託管理ですので安心です。交通は徒歩3分のところに京浜急行線「金沢文庫」行きのバス停「レイディアントシティ横濱カルティエ2前」があり、本数も多数ございます。横浜市立六浦小学校（約800メートル）、横浜市立六浦中学校（約1700メートル）の学区となります。お買い物も、そうてつローゼンが約1000メートルのところにあります。

ご案内したお部屋は、現在リフォーム中で、完成まで来月下旬までかかるそうです。しかし販売はしていますので、80㎡台で、1000万円台中盤の価格のフルリノベーション物件は、なかなかありません。

詳細は、下記をクリックしてみてくださいね。

金沢八景陽光ハイツ　ここをクリック！

場所は閑静な戸建の住宅街に建っておりました。東南角部屋で、とても明るく風通しも良く、お客様も気に入っていらっしゃいました。

ワンちゃんを飼っていらっしゃる方ですが、ここはペット飼育可能なマンションだそうです。

部屋の間取りは、分譲当時の間取りを見ましたが、リノベーションで替えております。やはり今は希望の多いカウンターキッチンにもなります。ユニットバスも入っていましたが、低床型の浴槽に入りやすいものになっています。エアコンも全室設置できるようになっています。この年代は、室外機が置けなくて付けられないマンションもありますから、ポイントは高いです。

この価格なら、私はすごいいいと思いました。リフォームが完成する前に、決まってしまうと思います。

頭金0円で購入しても、月々４２，６８４円ですよ！（35年返済、銀行金利0.775％の場合）

管理費・修繕積立金等を合計しても、７１，８８４円です！！

それで、８０㎡台の３ＬＤＫ角部屋です。

駅からは、少し距離が離れていますが、住んでいるとバスも多いので不便は感じないかと思います。

私はお勧めです！！

自信を持ってお勧めできるのは、私は以前近所に住んでました！！！！！

すごいいいところでしたよ

 

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中古マンションを購入するお客様の商談の時、駐車場の件で悩むことがあります。本日、商談したお客様もそうでした。ハイルーフの車に乗っていらっしゃいまして、敷地内の駐車場を借りることを希望しています。

ご検討のマンションは、総戸数分の駐車場は敷地内にはありませんが、幸い今は、空区画にハイルーフ車が駐車できる大きさの区画が空いています。

これが、今確保できれば商談成立です！

しかし、今は確保できません・・・・

駐車場は、所有権が移らないと申し込みができません。駐車場が、契約時に空いているからと言って契約すると、決済時の所有権移転時には、住民がだれか申し込んでいるかもしれません。

住宅ローンを利用する場合、契約から決済まで、早くても3週間かかります。その間に借り手が現れなければ、大丈夫なのですが、そんなことはわかりません。「絶対大丈夫です！」なんて言いたいですが・・・言ったら、決済まで不安で眠れません。

契約は欲しいですが、お客様とのトラブルはとんでもないことです。今日のマンションは、案内したお部屋以外、売り出しているお部屋もないので、確率的には新しい住民が現れることが低いのと、今の時点で最近空いた区画ではないみたいですので、住民の方で申し込みが出る可能性は低いと思います。

お客様の気持ちとしては、確実性を求めたいですし、営業は断言はできないし、このやり取りは良くあります。

最終的には、契約から決済まで、出来るだけ早くやることと、埋まらないように祈ることです・・・

今回も契約していただいたら、早く確保できるように、スピーディーに手続きを進めて、毎日祈ります！

 

 

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本日は、横浜市都筑区牛久保東にあります「ミオカステーロ港北Ⅲ」の内装リフォーム済マンションをご案内いたしました。

この物件は、横浜市営地下鉄ブルーライン「センター北」駅から徒歩12分の好立地です。価格も4千万円台中盤で、77㎡台の３ＬＤＫです。しかも角部屋！とても明るいお部屋でした。

平成16年12月築です。雰囲気が良かったです。

エントランスの感じもいいですね。こちらのマンションは、道路にエントランスが面しているのではなく。遊歩道というのでしょうか？きれいに舗装された歩道に面してます。

こんな感じです。

今日ご案内した室内ですが

眺望も良かったです。

お客様もかなり気に入っていました。

このマンションは、ペットの飼育も可能です。管理人さんと話しましたら、今は買っていらしゃるのは1件ぐらいかなとおっしゃっていました。

また、小学校ぐらいのお子様を持った方も多いらしく、今日のお客様も小さいお子様がいらっしゃいましたので、環境は良いのではないかと思いました。

港北ニュータウンの環境の良いマンションでした。

販売図面は下記のをクリックしてください。

ミオカステーロ港北Ⅲ

 

 

 

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今日はマンションの決済がありました。一つ失敗がありました。

「所有者変更届」を忘れてしまいました。所有者変更届とは、旧所有者から新所有者に変りましたと、管理会社に届ける書類のことです。管理費等を何月から新所有者が支払いますなど、重要な内容もあります。

売主、買主の署名をいただきます。

うっかり忘れてしまいました。通常は、売主側の仲介会社が「管理に係る重要事項調査報告書」を取得したときに管理会社から一緒に送ってくる場合が多いので、売主側の仲介会社が決済の時に持ってくることが多いです。

今回は、事前に売主の仲介会社にご用意をお願いしますとお願いしたところ、私の方へ事前に送ってくださいました。お盆前のことでしたので、すっかり私が持っていることを忘れていました。大失敗です。

私は、買主の仲介会社なので、いつも通り準備ＯＫと思って、一時間早く銀行の近くに着き、マックでオレンジジュースを飲みながら、余裕たっぷりでいたのですが、決済が始まってすぐに思い出し、頭を抱えてしまいました。

初めてです・・・こんな失敗は・・・

決済が終わったのに、売主さんにも、買主さんにも、ご署名をいただくのにご迷惑をかけることになりました。

とにかく反省です・・・

今後はもっと慎重にならないといけないですね・・・

昨日のブログの、測量を忘れた仲介さんのことは言えなくなってしまいました・・・

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8月31日に決済する予定が決済できなくなりました。私の担当の買主様のご都合です。実は、別の不動産を売って、今回私が担当のマンションを買っていただきました。売った不動産の資金を、こちらのマンションの購入資金に充当する予定でした。売った不動産は、別の不動産会社が仲介しています。そちらの物件の決済ができなくなりました。

理由は、その会社の担当者が、その物件の測量をするのを忘れていたというものです。向こうの買主さんは、「測量が出来ていない物件の引き渡しなんか受けれないよ！」って話です。こちらはいい迷惑です。私だけでなく、お客さんも、こちらの契約の売主さんも、とても迷惑な話です。

こちらの契約をしたときは、その売り物件の契約は終わっていました。3ヶ月前の話です。こちらのマンションは、空室なので、通常でしたら1ヶ月ぐらいで決済します。ただ今回は、売却資金の充当なので、こちらの売主さんの頼んで決済を待ってもらいました。それがこんなことに・・・・

契約してから、住宅ローンを使う方は、銀行の本申込みや、金消契約など決済まではやることが多いですが、現金契約になるとやることがあまりないです。

向こうの売り物件を担当したのは、大手の仲介さんです。きっと契約も多く忙しいんだと思います。他のお客様の案件も多いので、決済までに時間が長いお客様のことは、うっかり忘れてしまったのかなと思います。

こちらは、売主さん側の仲介さんに謝って、その仲介さんの売主さんに何とか説明して決済日を変更してもらって、売主さんは銀行に抵当権の抹消手続きの連絡をやり直して、みんなが大変なことになりました。

決済日が伸びたので、支払変更の覚書も取り交わさなくてはならなくなりました。

余計な仕事が増えました・・・・

今回は、被害にあった方ですが、いつ自分が同じことをしてしまうかわかりません。うっかりってことが無いように、気を引き締めて仕事はしないといけないなと思いました。

うっかりってことにならないような心配をするぐらい、契約を増やさないと！！！

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マンションなど購入していただいて、買主様の登記をするときに、新住所（購入した物件の住所）で登記するか、今の旧住所で登記するかという話があります。

銀行ローンを使う場合、銀行から新住所の住民票を金銭消費貸借契約の時に用意してくださいと言わることがあります。

新住所の住民票を事前に出すということは、まだ引渡も受けていない物件に住民票を先に移すということです。

役所へ行くときは、正直にこれから移転しますのでと申告すると、住民票移動はできません。だからもう引っ越したことにして移転します。

昨日お客様にその後説明をしたら、「嫌だなあ」ということになりました。確かに実際にウソをつくことになりますから、お気持ちはわかります。でも手続きとして普通に行われていることです。

登記後の謄本を見たときに、所有者のところが、旧住所か購入した物件の新住所になるだけです。

もちろん手続き上は、旧住所の登記でも可能です。ただ実際に、お客さんのやることが増えます。銀行へは、引き渡し後、新住所の住民票を提出します。その手間が増えます。

また旧住所の所有者のままでは、実際とは違うので、所有者変更登記をすると登記費用が余分にかかります。やらなくてもいいのですが、将来売却するときは、必ずやらなくてはならないので、いつかの手間にはなります。

そんなことを考えると、新住所登記をした方がいいとは思います。

昨日お客さんと話しているときに、いろいろな話から、司法書士の先生へ電話しました。先生の話ですと、法務局も新住所での登記を推奨しているとのお話でした。それは私も知らなかったので、勉強になりました。

最終的には、お客さんも新住所登記にするということになりましたが、そちらにしなくてはならないわけではないので、選んでいただきました。

結果的にはお客さんのためにも良かったと思っています。

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