月別: 2017年6月

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

昨日と同じ、マンションの買取りの話なのですが、不動産会社に買い取ってもらうタイミングも大事です。

昨日も話しましたが、買取りの不動産会社さんは、なぜ買い取るのかと言えば、商売だからです。買取りは仕入れです。商品がないと商売ができません。

だから、仕入れ担当の方は一生懸命、仲介の不動産会社を訪問して情報を集めます。電話もしたりします。ＦＡＸを流したりもします。メールでお願いしたりもします。

そうやって、仕入れできるのは、１０件情報を探してきたうちの１件あるかないかだとよく伺います。

物件の問題ではなく、価格の収支が合わないとのことです。希望価格が高いということですね。

誰でも高くは売りたいですよね。

それでよく、売却をする最初に、一般的な価格と買い取り価格を提示する場合があります。

そこでポイントなんですが、その買い取り価格は、その時の買取り会社が収支を考えて出した価格です。再販の価格がいくらぐらいになるか、予想しています。

一般の売却でも、買取り再販の売却価格も、いくらで売れるというのは予想でしかないです。

成約になる価格なんて、超能力者じゃない限りわかりませんよね。みんな、予想価格です。私は競馬はやりませんが、競馬だって、競馬歴何十年の詳しい方だって、いつも当たるとは限りませんよね。本当に予想です。いろいろなデータに基づいた予想です。勘もあります。

不動産も同じです。

経験や、販売事例に基づいた予想です。当たって欲しいですが、出してみないとわかりません。

だから、最初に一般売却価格と買い取り価格を出してみて、買い取り価格の金額が低いので、ほとんどの皆様が引きます。

「それじゃ売りたくない！もう少し高く売りたい」

ただ、一般に売却しても売れないと下げます。それで買い取り価格まで下げないで売れればいいのですが、売れないのは価格だけではなく、タイミングもあります。市場が動いてないときは、売れません。

それで、どうしても売らなくてはいけない方が、その期限が近付いてきて、買取りでもいいから売りたいとなった時が問題です。

その時に、買取り査定を再度出しても、同じ買い取り金額が出るとは限りません。

買取り業者も、当初の予想より、再販に苦労しそうだなと考えてしまう場合があります。最初の買取り金額は、最初の予想です。実際に販売に入って、実際の状況の新しいデータが入った場合、買い取り額をもう少し下げないとリスクがあると考えたりします。

そうなると買取り金額は下がります。

「あの時売っておけば～」なんてなる場合もあります。

マンションを買い取りで出す場合も、タイミングは大事です。

何がいいというのは、お客様によって違いますので、よくお客様のご事情を伺いアドバイスさせていただかないといけないと常に思っています。

当社のホームページもぜひご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

マンションの売却方法に買取りがあります。不動産業者に買い取ってもらう方法です。早く確実に売却することが可能です。

メリットは、売却期間中は売れるまで、何人も見学者が来ます。ほとんどが土曜日、日曜日です。居住中の売却は、立ち会わなければならないので、せっかくのお休みですが、出かけられません。知らない人が、見学に来て１０分から３０分ぐらい、あちこち見て回ります。収納の中も、広さを確認したいので、開けて見られます。

買ってくれればいいのですが、決まらないと売れるまで、その繰り返しです。1日何人も来場する場合があります。

正直大変ですね。

買取りは、業者が見に来て、基本的には買いに来ています。興味がなかったら来ません。買取りの不動産業者は、大きなネックがなければ、基本買います。

買い取って売るのが商売ですから、買取りは仕入れです

決めるポイントは、価格だけです。

リフォームしてなどの経費を計算して、利益を乗せて、市場の売却予想価格から、それを引いた価格が、買い取り価格です。

マイナスポイントは、一般に売却するより、安いということです。一般に売却するより３０％ぐらいは安くなります。

だからお客様に、買い取り価格を提示すると、大部分の方は難色を示されます。

誰でも高く売りたいですよね！

でも、例えば今のマンションに住宅ローンがあり、そのローンを売却したお金で完済して抵当権を抹消しないと、住み替えれない方の場合、住み替え（買い替え）方法は、２通りです。

●購入と売却を同時にやること。購入と売却の決済を同日に合わせて、やれば問題ないです。先に自宅の売却の決済をして、買主様から頂いたお金で抵当権の抹消をして、今度は購入する方の住まいの決済をします。

●自宅の売却を先にして、ローンを完済して抵当権を抹消します。住み替え先は、賃貸に住んでから探し出します。これなら、もう住宅ローンの足かせがないので、ゆっくり探せます。

実際は、先に売却するのがいいのですが、ほとんどの方は、住み替え先も決まってないのに先行売却する方はいません。住み替えたい先が決まってから、売却の話を始めます。

一つネックになるのが、住み替え先の売主様です。その売主様は買っていただけるのはうれしいですが、自宅が売れたら買えますでは心配ですよね。

売れなかったら、どうやって買うの？といいます。当然ですよね。だから、契約してくれない売主様がほとんどです。

住宅ローンのある方は、自宅が売れないと買えないってことです。

もちろん例外もありますが、ほとんどは無理でしょう。停止条件契約というのもありますが、これは契約しても、自宅が決めた日までに売れないと、白紙解約できるというものです。しかし、これも購入先の売主様から見れば、リスクですので、なかなか無理ですよね。

そこで、住み替え先のお住まいがどうしても欲しいという時などは、買取りです。相場から安くなっても、価格さえ折り合えば、確実に売却できます。契約もできます。自宅の売却契約が決まっていれば、購入したい物件も契約ができます。

自宅の売却価格も、希望のものが購入できれば納得できるかもしれません。

マンション買い取りも、お客様のご事情に合わせてご提案はしていきます。トータルで、アドバイスさせていただければと思っています。

お気軽にご相談ください！

当社に興味をもっていただきましたら、下記のホームページもぜひご覧ください

こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

当社は、ポスティングをすごいやります。機動力重視で、スクーターにチラシを、ポスティングをやる日は、３０００枚ぐらい乗っけて、売りマンションの周辺を、住宅地図を見ながら徹底的に撒きます。

「近場から絶対に、購入客を見つけるぞ～」って感じです。

基本は、印刷会社に印刷をお願いするカラーチラシです。結構お金もかかりますが、やはりカラーの方がインパクトがありますので使います。

ただ当社には、１００万円以上するRISOの印刷機もあります。２色刷りの自慢したいぐらいの印刷機です。大手の仲介会社ならともかく、当社のような規模の会社には、たぶんなかなかないのではないかと思います。

解像度もいいので、写真もきれいに映ります。赤黒のドラムなので、この２色刷りになります。印刷機のいいところは、例えば、急にポスティングしてみようとか、５００枚くらいだけ時間があるので撒いてみようとかに対応ができます。

印刷会社に頼むと１万枚以上の印刷になりますので、ピンポイント的な営業はできません。臨機応変に対応していきたいと思っています。

昔の会社の先輩で、超優秀な方で「変化無限」という言葉の好きな方がいました。急に思い出しました。これを書きながら、意味が気になったので調べたらわかりませんでした・・・・

「一つのことにとらわれず、状況に臨機応変に対応、変化できるようにしよう」なんて意味かなと勝手に思っていました。そんな感じでいいのでしょうか・・・

まあ、ポスティングの話ですが、マンションを売りために、印刷会社のカラーチラシと、当社の印刷機を駆使して、どこかにいる購入者を見つけるために営業していきたいと思っています。

今、その印刷機の緑色のドラムが欲しいんですよね・・・両面印刷したときに、表と裏の色が違うとメリハリがつきますから・・・

１５万円ぐらいかな・・・

もう少し売り上げが上がったら考えます。

チラシ折機も欲しい・・・・　２５万円ぐらい・・・

今は、ポスティングに使っているスクーターのセルモーターが昨日壊れました。バイク屋さんに修理に出しています。結構高そうです・・・

不動産やなのかポスティングやなのかわからなくなってきましたが、日々マンションを売るために頑張ります！

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今日は、マンションのオープンハウスで１日お客様を待っていました。同じマンションの方がご見学に来ていただきました。結構オープンハウスをやりますと同じマンションの方がご見学にいらっしゃいます。

なかなか人のお宅は見れないので、自分の家とどう違うのか見たい気持ちになるのはよくわかります。

来ていただいた方は、お母さんと結婚して家を出たお嬢様です。今は近くの賃貸に、家賃１０万円で住んでいらっしゃるそうです。お嬢様としては、同じマンションで、ご両親も住んでいるので、雰囲気は良さそうな感じです。お子様もいらっしゃるので、お母さんにお子様のこともお願いできるので、いろいろと楽なようです。

お母様も、お嬢様が同じマンションに買って住んでくれれば、安心なはずです。多分、最近のご年配の方も若いので、同居で面倒を見てもらおうなどと思わない方も多いので、同じマンションに住んでくれれば、同居じゃないけど、安心で、お互いの生活スタイルは干渉しないという、私は結構よいスタイルだと思っています。

私は同じマンションの、別世帯は結構おすすめをしたいほうです。ちょうど良い距離感かなと思います。

ちょっと話は違うかもしれませんが、よくお客様で将来、親と同居するかもしれないから、今は考えられないという方や、購入を考えていたのに、親が家を建て直して同居を「いつか」するかもしれないから、今は見送るという話で、商談がいいところにいっていたのに、流れることがあります。

もともと、夫婦ではその気があって見学に来たり、奥様が同居が嫌でご主人様を引っ張って見学に来たりします。具体的な話になると、同居の話になって、ご両親からの待ったもかかって、お客様が逃げ腰になる場合があります。

実際に同居の話は、今の親子関係などが前提なのでしょうが、将来どう変わるかわかりませんので、私は同居が今現在具体的に進んでる場合や、ご本人たちご夫婦が、前向きな場合以外は、別所帯で考えるのがいいといつも思っています。

例えば、同居してご両親とうまくいかなくなったらどうしますか・・・・

ご両親が亡くなって、相続が発生したら、兄弟との財産分与で家を売らなくてはならなくなったら、自分たちの家はどうしますか・・・・ローン組める年齢ならいいですが・・・・

もし、ご主人様が先に亡くなって、義理のご両親と同居を続けることになったらどうですか・・・など

 

２世帯同居でも、その住宅が親の名義から、自分たちの名義に全部なっていれば、まだ安心ですが、お金が絡むと兄弟でも揉めるそうです・・・

私は、経験がないですが、ドラマなど見ると大変そうですよね

兄弟は仲が良くても、それぞれの夫や妻は、他人です。何も起こらず円満に解決できるのがいいですが、そんなのはその時じゃないとわからないですよね。

だから、自分たち夫婦の財産として、住宅は購入しておいた方がいいと私は思います。今日本人の平均寿命は８０歳を越しています。親が亡くなるときの、自分たちの年令は、５０歳前後ぐらいでしょうか。その時に住宅ローンを組んで、購入するのは、ちょっと遅いですね。自己資金がたくさんあればいいですが・・・

マンションはいいですよ。貸しやすいし、売りやすい。場所のいいところに買っておけば、潰しも効きやすい。

２世帯の話が具体的でないのであれば、マンションを買っておいてください。本当に２世帯同居になった時は、貸してもいいし、その時の売却相場を見て売ってもいい。

いつ、同居するかわからない話に、惑わされないで、親は親、自分たちは自分たちで、まず生活を考えればいいと思っています。

けっして親を見捨てるなんて話ではないですよ・・・

今マンションを探している人も、今マンションを所有していて、２世帯同居の話が出てマンションの売却を考えている方も、ぜひ当社にお問い合わせを（笑）

宜しくお願いいたします！

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こんにちは、マンション売却仲介手数料最大半額の「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

先日、UR都市機構に行ってきました。

当社は、賃貸は積極的にやっていないのですが、たまにお客様のご紹介などがあり探すことがあります。

先日も、お客様からUR賃貸で借りたいところがあるので、紹介して欲しいと言われました。今まで扱ったことがないので、UR都市機構に聞いたところ、登録が必要と言われました。登録と言っても、１時間ぐらいの説明を聞いて面談するだけです。

話を聞いてみると、案内するのも普通に民間賃貸住宅を案内するのとは違って、最初に案内するお部屋を申し込みをして、確保してから案内するそうです。気に入るかわからないのに、先に申し込みとは・・・・？

案内して気に入らなかったら、辞退届を出すそうです。結構面倒だなと思い、「他の不動産会社さんも、大変って言わないですか？」と聞きましたら、「みなさんおっしゃいますね」と言っていました。

考えようによっては、良さそうだから見学に行くので、先にお部屋を確保してしまえば、他の方に取られる心配はないのでいいかもしれませんね！

「最初は戸惑うかもしれませんが、慣れればやりやすいですよ」とも言われました。

最近、頭も固くなってきたので、新しいことを受け入れることが大変です（汗）うちの伊藤さんも、同じ年なので、頭が固くて大変だと思います（笑）

当社も、東横線の「綱島駅」に会社があり、近くにUR賃貸住宅がありますので、表にシールをいただいたので貼っておこうと思います。ふらっとお客様が来場していただければお仕事になります。

それで、そのお客様の見たいお部屋は、もうなくなっていたので、ご案内もなくなりました。何のために登録したのか・・・・

お客さんには「高橋君、今後のために登録しとくのはいいことだよ！」と言われました。場所と外観だけでも見ておきたいというので、今日はお車で迎えに行き、ドライブでした。

お昼にデニーズでカレーライスをごちそうになりました。「ありがとうございます。ご馳走様でした」

さあ、土日です、今月も中旬が過ぎました、頑張って仕事をしないと！

「マンションの瞬間査定」もどんどん来ています。ご売却のご依頼をお待ちしています。

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昨日の夜、ネットからマンションの売却依頼のお問い合わせがありました。

当社のホームページを見ていただくと、「瞬間査定」というのがあります。マンションの売却を機械で瞬時に査定いたします。マンション名や専有面積などを入力していただくと、入力してあるデータをもとに査定できます。

匿名で査定できますので、当社ではだれが査定しているのかはわかりませんが、ここ数日、あるマンションの査定が何回も繰り返しされているので、考えていらっしゃる方かなとは思っていました。

そのマンションのオーナー様からの、問い合わせでした。

現在他社様に、専任媒介で頼んでいるそうですが、なかなか売れないので、来月専任媒介が切れるので、他の会社を探していたところ当社のホームページを見ていただいたそうです。

営業活動として、ちょっとご納得がいかなかったようです。聞くところによると、居住中ですが、オープンハウスはできそうな感じでした。１回もやっていただけてないそうです。簡単にすぐに売れる物件ではないと思いましたが、築年数は浅いので、販売方法によっては、頑張れるのではないかと思いました。

今専任媒介を受けていらっしゃる会社さんも、厳しいと感じていて、インターネットでの反響を待つことと、他社様の客付（ご紹介）を待つだけで、積極的な販売活動はやってないのかと感じました。

当社では、今すぐにでも販売方法をオーナー様とご相談して、販売をやらせていただきたいと思いますが、今は他社の専任中です。

今オーナー様と話すと、その業者さんにも失礼なので、専任媒介が切れたら、電話くださいと伝えました。

当社ももちろん、インターネットや他社への情報は公開してきますので、ご紹介も待ちますが、まずは当社で買主様を見つけるよう努力します。

「常に攻めの営業です！」

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マンションへのチラシのポスティングは、日常業務です（笑）

ほぼ毎週オープンハウスを開催しておりますので、ポスティングは毎週やっています。ポスティング会社にお願いしても良いのですが、なかなか私が思うよう形でのポスティングをしていただけないので、自分たちでやってしまいます。

そのうち当社で、専属のアルバイトスタッフを募集したいなとも思っています。定年をされた方で、元気な方がいいですね。木金曜日にやりますので、暇なので運動代わりになんて方が、最高ですね。

マンションにポスティングする時に、管理人さんがいる時には声をかけます。「チラシ配ってもいいですか～」管理人さんの対応もいろいろで、「いいよ～」　「何のチラシ、見せてよ」　「見ない振りするよ～　」　「１７時にいなくなるから、それから来てよ」　「チラシ禁止と書いてある所だけはいれないでよ」　「俺、ちょっといなくなるわ」などなど・・・・

もちろんダメだよという管理人さんもいらっしゃいます。

昔、なんかで読んだことがあるのですが、宅配寿司かな？そこの社長の話で、「管理人さんに怒られたってチラシを入れないことにはビジネスチャンスは生まれない」そんな感じの話だったような気がします。

これは、こちら側の勝手な解釈ですが、その通りだと思いました。チラシを見ていただかないと、何も始まりませんから・・・

昔働いていたマンションデベロッパーで、新規販売を始める前に、事業部から営業部への、営業説明会が行われます。その時にマンションを事業化するために近隣との折衝でいろいろあったので、営業をかけると揉めそうな近隣住宅は営業禁止エリアと指定されました。営業部の強者？は、禁止エリアはだれも営業かけないから、契約が出るとあえて飛び込みをしていました。実際に契約になりましたね。これもトラブルと紙一重ですが、ビジネスチャンスといえばそうですね。

マンションのポスティングの話に戻しますが、一応各個人のポストにチラシ禁止と貼ってある所には入れません。今まで、それだけ気にして入ればクレームになったこともありません。クレームはチラシ禁止になっているところに入れてしまった時ぐらいです。

気を付けてはいるのですが、小さくて目に入らなかったり、角度的に見えなかったりした時ぐらいです。

興味のない方には申し訳ないですが、私なんかは自宅のポストに入ってくるチラシは、何のチラシでも結構興味はあります。情報を無料で提供していただけるのでいいかなと思っています。今こんなバスツアーがあるんだ、中古車って今このぐらいで買えるんだ、宅配ずしはこんなサービスをやっているんだなどなど・・・・

まあ、これも私が配る方の人間ですので・・・・ご迷惑だと思う方には申し訳ないですが、見分けることができないのですみません。

また今週もがんばってポスティングします！

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こんにちは、「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

当社のホームページには、購入物件は仲介手数料無料の物件が多数掲載しています。

他には、仲介手数料半額、３０％OFF、購入お祝いサービス付きなど物件によってお得なサービスがあります。

売却の方は、仲介手数料は最大半額のプランなどのプランがあります。

どのプランでもお得になっています。

よくお客様とお話をしていると、

「インターネットで見た物件が気になるけど、この物件はお宅でも紹介してもらえるの？」と聞かれます。

だいたいの物件は、ご紹介できるのですが、やはり中にはご紹介不可なのもあります。

そういう物件は、当社で仲介手数料を安くできるとかの話ではないので、その掲載しているところに話していただかないと、せっかく気になる物件があったのに買い逃してしまいます。。

それ以外は、当社に話してもらえれば、お得にご購入はできます。

仲介物件は、お客様からしたら、どこの仲介会社を通しても、支払う仲介手数料は同じです。

知名度のある会社も、当社のような少人数の会社も、宅建業法でいただける仲介手数料の上限は決まっています。

それが正規手数料というものですが・・・

当社が、仲介手数料を安くしているのは、他社様との差別化です。

一つの契約の売り上げは少なくなりますが、ビジネスチャンスは広がります。

お客様と接する機会も多くなりますので、その方が仕事をしていてもやりがいがあります。

ホームページを見た方からのたくさんのお問い合わせが来ないかなといつも思っています（笑）

下記のホームページもぜひご覧ください

こんにちは、「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

以前、３億円の中古戸建を仲介したことがあります。

前に勤務していた会社でです。

私は、買主様側の仲介会社でしたが、売主様が決済の時に、１億は現金で持って帰りたいとおっしゃいました。

不動産売買は、数千万円のやり取りが普通ですが、決済の時は、銀行で書類でのやり取りだけですので、現金を見ることは通常はありません。

１億まで行かなくても、数千万円でも現金で必要なときは、事前に銀行に話しておかないと銀行も急に言っても現金はありません。

「正直面倒な話だな」と思ったのですが、１億円を現金で見ることは、人生でもなかなかあることではないので、ちょと楽しみでもありました。

銀行の方とお話をしたら、その方も見たことがないと言っていました。

銀行員でも見ることはなさそうですよね。

１億なんて現金で持ち運ばないでしょうから。

それから、買主様が法人の役員さんだったので、とても優秀な秘書の方がいろいろと「なんで現金なんだ」とか「この契約は大丈夫か？」など、その１億円現金話で、とても心配なさいました。

銀行も、当日は売主様がどう運ぶんだとかちょっと大騒ぎでした。

大きなスーツケースを持ってくるなんて話で、だれも１億円の現金を見たことがないので、どのくらいの大きさなら入るかわからず、大変でした。

結果は、振り込むという普通の形で終わりましたが、なかなか経験ができないことなので、いい経験ができたと思います。

 

中古マンションのご売却は、「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」をご覧ください

こんにちは、「横浜市・川崎市中古マンション売却ネット」の株式会社ＬＬ住宅販売、高橋です。

当社は、オープンハウスをよくやります。

マンションの売却の時に、近隣などのチラシ広告を、新聞折り込みやポスティングいたしますが、告知広告だけですとなかなか問い合わせの電話は鳴りません。

もちろん人気物件などは、すぐ反響が来ますが・・・・

オープンルームをやると、近所の方が、ものすご～く軽い気持ちで見学に来てくれます。

「考えてないけど、看板見たからみせてもらえる？」

なんて、言いながら来てくれます。

これでいいんですよね。

実際に、見学して気に入ってしまい購入してくださったお客様もたくさんいらしゃいます。

図面や写真だけでは、良さは伝わりきれません。

当社は、空室のマンションは積極的にオープンハウスをやっていきます！

 

下記のホームページもぜひご覧ください